No, la inmobiliaria no entrega bonos monetarios. El bono pie no es dinero que exista en la actualidad, sino que se podría ver como una inflación del valor real de la propiedad para que el banco financie un monto mas alto que el publicado.

Ejemplificado de manera simple si la propiedad vale 200, la inmobiliaria le dice al banco que su avalúo es 220, el banco te financia el 80% de los 220, o sea 176 y tú debes cubrir el resto hasta completar los 200. Pagando tú, un pie de sólo 24, en vez de 40.

• Sin bono pie: Valor propiedad 200, banco financia 80% del valor = 160, se paga Pie de 20% = 40
• Con bono pie: Valor propiedad 220, Banco financia 80% del valor = 176, Se paga Pie de la diferencia entre 200 y 176 = 24.

Es posible comprar una propiedad sin necesidad de pagar un pie, esto si se cumplen 2 condiciones.

• Si tienes un crédito hipotecario con alto financiamiento (85 a 90 %)
• Si el bono pie es capaz de cumplir con el saldo del hipotecario (bono pie del 10 al 15%)

Cumpliéndose las dos condiciones mencionadas es posible la compra de un inmueble sin necesidad de nada más que tu crédito hipotecario, ya que la diferencia sería cubierta gracias al bono pie.

El tramite puede ser realizado en cualquier momento, pero según expertos es recomendable en el caso de inversión inmobiliaria solicitar el refinanciamiento en un plazo desde los 5 años luego de obtener el crédito original, ya que la amortización del hipotecario será mayor, bajando el monto a refinanciar.

También es importante estar al tanto de las tasas de interés vigentes, ya que dependiendo de la situación global se pueden encontrar situaciones donde el mercado ofrecerá una tasa de interés interesante para contratación de este tipo de créditos.

El mayor beneficio de adquirir una tasa de interés menor es la baja del monto a pagar mensualmente por dicho crédito.

Al momento de refinanciar un crédito hipotecario te puedes encontrar con las siguientes opciones:

• Mantener el dividendo, bajar el plazo: Dadas las condiciones, si se presenta una menor tasa de interés, puedes mantener el mismo dividendo, pero bajar la cantidad de años a pagar.
• Mantener el plazo, bajar el dividendo: Dadas las condiciones, se puede mantener el plazo restante del crédito original, pero con una menor tasa, logrando disminuir el monto del dividendo mensual.
• Bajar el plazo y aumentar el dividendo: También se puede dar el caso, que, al momento de pedir el refinanciamiento, los ingresos del solicitante sean mayores en comparación a cuando pidió el crédito original, dándose la oportunidad, de acceder a un mayor pago de dividendo mensual con la consiguiente baja de los años a pagar.

El refinanciamiento hipotecario se puede solicitar en el mismo banco o institución donde tienes actualmente tu crédito. En el caso de encontrar una oferta mejor, puedes solicitar el trámite completo en la institución bancaria de destino.

Para su solicitud necesitas:

• • • Tasación actualizada a la fecha de la propiedad
    • Historial de pagos del crédito anterior
    • Historial crediticio y comprobación de ingresos
    • Estudio de títulos para el nuevo crédito
    • Considerar gastos notariales
    • Certificado de liquidación

El trámite más sencillo, que requiere menos cantidad de papeleo y tramites es el refinanciamiento en la misma institución del crédito original, para portabilidad financiera los requisitos varían dependiendo de la institución hacia donde tengas planeado portar tu crédito. En cuanto al coste monetario, este trámite tiene un valor aproximado global de $280.000 pesos chilenos.

Al contraer un crédito hipotecario se debe tener los siguientes gastos en consideración:

• • Notaria: Este gasto en especifico debe ser pagado en 2 ocasiones, el primero cuando se compra el inmueble y el segundo por tema de contratación del crédito hipotecario. Este coste está fijado por ley y según el valor de la vivienda, ronda entre las 3 y 3,5UF.
  • Estudio de títulos: Honorarios a pagar a un abogado por la labor de analizar los antecedentes legales de la propiedad por comprar, con el fin de comprobar la legalidad de dicha transacción.  Entre sus labores se encuentra a revisión jurídica actual del inmueble, también de descubrir si la propiedad se encuentra afecta a gravamen, prohibición, embargo o hipoteca en otra entidad. El abogado también es el encargado de realizar el borrador de escritura de compraventa de la propiedad.
• • Confección de escritura: La escritura es el documento a ser firmado ante notario, incluyendo tanto los datos del comprador como del vendedor, así como también la información referente al inmueble en cuestión. Es recomendable antes de su firma la lectura y comprensión de este documento, es el Notario quien tiene la obligación de resolver las dudas que presenten sobre este papel, ya sea que provengan del comprador o del vendedor.
• • Impuestos de timbre y estampilla: Impuesto aplicable a documentos y operaciones que involucren un crédito hipotecario, correspondiendo al 0.8% del valor del crédito hipotecario.
    En el caso de ser la primer o segunda propiedad menor a 140 metros cuadrados se aplica sólo en 0,2% del valor del crédito. Para viviendas sociales, este impuesto no aplica, quedando exentos de pago.
• • Inscripción en el conservador de bienes raíces: Una vez concretada la acción de compra venta, el comprador es el encargado de inscribir la propiedad en el conservador de bienes raíces, para así, hacer uso de la propiedad y efectivo el traspaso a su nuevo dueño. Este tramite es un 0,2% del valor de la propiedad con límite de $262.200.

Ya te decidiste a dar el paso, ahora necesitas saber qué necesitas para lograrlo, para ello te dejamos una lista sobre qué necesitas para hacer realidad eso que haz estado pensando. Toma en cuenta que estos requisitos pueden variar según entidad bancaria, pero suelen ser globales.

• • Limites de edad entre los 18 y 75 años
  • Renta mensual desde los 750.000
  • Historial crediticio favorable
  • Residencia
  • Antigüedad laboral de 12 meses para trabajadores dependientes y 2 años para independientes

• Monto del crédito: Debe ser acorde a los ingresos o proyecciones reales de ingresos que se obtendrán al momento de la firma y entrega del o los inmuebles. En el caso de multi créditos siempre es recomendable la asesoría de un experto financiero.

• Pie de la propiedad: El pie es la diferencia entre el monto que te presta el banco y el valor comercial de la propiedad a comprar. Este monto suele rondar entre el 10 a 20% de la propiedad. Puede ser financiado mediante Ahorro personal, pago en cuotas contra promesa de compra, Bono pie de la inmobiliaria o una mezcla de lo anterior.

• Plazo del crédito: Si bien la opción de comprar a menos años es la mas llamativa, no siempre se puede optar a ella. El Banco suele fijar un mínimo del 25% de los ingresos de los solicitantes para el valor de cada cuota, y desde ahí realizar el calculo de los años a pago del hipotecario.

• Tasa y CAE: La tasa de interés es el valor que se fija por sobre el préstamo. Existen 2 tipos los de tasa fija que es cuando este valor es calculado al inicio del préstamo y se mantendrá a lo largo de este y la tasa variable, que se altera según el paso del tiempo.
  El Cae conglomera todos los gastos incluidos en el crédito durante cierto periodo de tiempo, sirve como medida universal para la comparación entre diferentes instituciones financieras.

• Seguros Asociados: Por decreto de ley, las instituciones financieras que ofrezcan créditos hipotecarios deben incluir dentro de este el seguro de desgravamen y el seguro de incendio de forma obligatoria para todos los contratantes. Estos seguros son cobrados y están incorporados en el cobro mensual del dividendo. El cliente es libre de cotizar y contratar los seguros mencionados de forma particular, sin necesidad de tomar los ofrecidos por la institución financiera.

• Dividendo: El dividendo es la cuota que debes pagar mensualmente por el préstamo hipotecario, el cual incluye el pago del interés, amortización del capital y comisión

Puede que lo primero que pienses a la hora de escuchar «hipotecario» es en un Banco, pero no sólo estas instituciones están facultadas para la entrega de este tipo de créditos, dentro de las instituciones donde puedes conseguir tu hipotecario se encuentran:

• • Cajas de compensación y cooperativas de ahorro y crédito: Desde el 2008, entraron a competir contra los bancos en la entrega de créditos hipotecarios, entregan montos más reducidos en comparación a un banco. No todos pueden pedir en estas instituciones, la normativa indica que sólo pueden solicitar afiliados vigentes. Una contraparte en este tipo institución son las tasas de interés, siendo mas altas según el nivel de riesgo del solicitante. Dependiendo del monto a solicitar, pueden llegar a cubrir hasta el 100% de la propiedad.
• • Compañías de seguros: Préstamo gestionado por mutuarias, al igual que con los bancos es necesario contar con pie mínimo, otra característica que comparte con los bancos es ofrecer meses de gracia y que la propiedad financiada queda a modo de garantía del préstamo.

¿Te sientes listo? Una buena compra o inversión siempre viene luego de una buena planificación. Consulta siempre a tus ejecutivos o asesores sobre cualquier duda que presentes durante todo el proceso de compra de una propiedad. Ya sabes, no hay preguntas tontas sino personas que no preguntan, no sientas vergüenza, ellos están ahí para ayudar.