Hipotecario: Qué es una tasa de interés y sus claves para entender su movimiento

Hipotecario: Qué es una tasa de interés y sus claves para entender su movimiento

¿Qué es una tasa de interés?

En un préstamo intervienen 2 partes; una entidad financiera que presta el dinero y una empresa o persona que pide prestado de ese dinero. La tasa de interés es el precio de dicha transacción.

Ejemplo simple, si el Banco te presta $1.000.000 con fecha de vencimiento en un mes, con una tasa de interés (precio) de un 1%, al término del mes le deberás pagar $1.010.000, de los cuales $10.000 corresponden a intereses (precio) y $1.000.000 a devolución del monto prestado (Capital).

¿Como determina el banco la tasa de interés (precio) que cobra por un Crédito Hipotecario?

La determinación del precio de un crédito no es diferente a la de cualquier otro bien que se transe en el mercado. Así como una empresa, que se dedique a la distribución de cualquier bien, debe primero comprar el bien a un proveedor para luego venderlo por un precio mayor a un tercero (y así generar una utilidad), la institución financiera debe pedir prestado el dinero a otra institución antes de prestarlo a otra entidad por un precio mayor con el fin de obtener una utilidad.

Así las cosas, la tasa de interés que el banco cobra a sus clientes va a estar compuesta por 2 factores:

  • Costo de Fondo: que es el precio que la entidad financiera paga cuando se endeuda.
  • Spread: Que es el recargo sobre el costo de fondo. Este recargo se compone a su vez de 2 factores:

2.1)        Riesgo de crédito: Es lo que se cobra al cliente por su riesgo de no pago.

2.2)        Spread comercial: es la utilidad del banco en la operación.

Por ejemplo, si la tasa de tu hipotecario es de un 3%, 1,5% puede corresponder al costo de fondo, 1% al spread por riesgo y 0,5% a spread comercial. Cabe destacar que la institución recién comienza a ganar después del 1,5% ya que en términos lineales eso es lo que le cuesta conseguirse el dinero que te prestará para el hipotecario.

La importancia del Costo de Fondo

La tasa a la que una institución financiera puede conseguir dinero (costo de fondo) depende del nivel de tasas de mercado, del riesgo país y del riesgo de la propia institución.

Como se puede observar, tanto el nivel de tasas de mercado como el riesgo país son comunes para todas las empresas financieras de un mismo país, por lo que las diferencias de costo de fondo entre instituciones están explicadas por el riesgo de crédito de la propia institución. Por esto, es de esperar que las instituciones de mayor tamaño o más reguladas tengan acceso a mejores costos de fondo (más baratos) ya que su riesgo de quiebra es menor que el de instituciones financieras de menor tamaño o menos reguladas.

Esto explica, en parte, las diferencias que se observan al cotizar en diferentes instituciones, aunque no se puede dejar de lado que, así como cada empresa tendrá un costo de fondo diferente, también cada una definirá su propio spread, por lo que podría darse el caso de que una institución de menor tamaño pueda ofrecer una mejor tasa final, de aquí la importancia de cotizar en más de una institución.

Se debe considerar también que las instituciones financieras de mayor tamaño suelen realizar evaluaciones de crédito más exigentes a sus clientes, y que dichos parámetros de evaluación van variando con el tiempo y con las circunstancias de la economía, por este motivo, dependiendo de la situación, podríamos no ser sujeto de crédito en todas las instituciones.

La importancia de la emisión de deuda

Para que una entidad financiera pueda prestar a largo plazo debe poder endeudarse a largo plazo. Dicho en otras palabras, para que usted pueda tomar un hipotecario a 20 años debe haber alguien que quiera invertir a 20 años.

En nuestro país las entidades financieras financian sus operaciones de largo plazo, principalmente, mediante la emisión de bonos, dichos bonos son comprados por instituciones que administran recursos que son invertidos a largo plazo como las AFPs, Fondos Mutuos o fondos extranjeros.

La importancia económica del país

Como se mencionó anteriormente, un componente de la tasa de interés es el riesgo país. Países con una economía sana, en crecimiento, sin problemas políticos o sociales y con instituciones sólidas, tendrán un menor riesgo de no pago, lo que significará que, en relación con otros países, la tasa final a la que puedan optar las personas de ese país sea menor que la de uno con riesgos mayores.

Así, dejando todo lo demás constante, si la situación económica de un país mejora su riesgo debería ser menor y, por lo tanto, las tasas de interés deberían bajar.

La TPM como un efecto no tan directo en la tasa hipotecaria

SI bien la TPM (Tasa de política monetaria), determinada por el Banco Central, nos da una referencia del nivel de tasas de la economía, no se relaciona directamente con las tasas de los créditos hipotecarios. Como se mencionó anteriormente, las tasas de créditos hipotecarios son tasas de largo plazo, mientras que la TPM es la tasa de interés que se cobran los bancos por prestarse entre sí a un plazo de 1 día. Los movimientos de TPM, por tanto, van a afectar en mayor medida a los créditos de plazos más cortos, aunque también puede tener un efecto en plazos más largos dependiendo de las expectativas que dicho cambio genere sobre las tasas de más largo plazo.

¿Qué factores influyen en el movimiento general de las tasas de interés hipotecarias?

  1. Tasas de Mercado.
  2. Decisiones de bancos centrales (FED, Local, etc)
  3. Crecimiento PIB (Local y principales economías).
  4. Riesgo País.
  5. Expectativas del mercado.
  6. Competencia de Mercado (Portabilidad financiera).
  7. Liquidez.

¿Qué factores influyen en la determinación de las tasas de interés hipotecarias?

  1. Tasas de Costo de Fondo (tasas de mercado).
  2. Monto y plazo del crédito.
  3. Porcentaje de Financiamiento.
  4. Calidad de vivienda.
  5. Riesgo de no pago:
    1. Renta Liquida
    2. Profesión
    3. Patrimonio y ahorros
    4. Empleador y Estabilidad Laboral
    5. Edad
    6. Comportamiento Financiero
    7. Seguros asociados.
  6. Utilidad de la institución financiera (spread): ésta variables es sobre la que las instituciones financieras suelen tener cierta flexibilidad, por este motivo es posible “negociar” hasta cierto punto la tasa.

¿Qué tipos de tasas hipotecarias existen?

  • Tasa Fija
  • Tasa Mixta
  • Tasa Variable
  • Tasa Fija-Fija

¿Cómo conseguir una buena tasa?

La negociación de un hipotecario depende netamente de tu perfil, comportamiento financiero y del ejecutivo que te esté tramitando el crédito Hipotecario.

Para conseguir una mejor tasa, te recomendamos cotizar en al menos en 3 instituciones y negociar la tasa entre estas instituciones.

Además, busca el 80/20, 80% de financiamiento y 20% de pago de pie, ya que con este nivel de apalancamiento tendrás un mayor poder de negociación.

¿Qué es el bono Pie?

¿Qué es el bono Pie?

Seguramente estás pensando en invertir o comprar tu primer departamento y te encontraste con este concepto, pero no sabes o no tienes claro lo que es o qué significa.

El bono pie es, en resumen, una ayuda de financiamiento otorgado por la inmobiliaria en beneficio de sus clientes. Dicho de otra manera, si una propiedad tiene valor 100, la inmobiliaria te financia 10(dependiendo del monto del bono) y tú, como cliente, sólo debes pedir al banco o entidad crediticia de tu preferencia financiar el 90% del valor total.

El bono pie es una ayuda directa para el cliente, ya que en la actualidad los bancos y otras entidades suelen no financiar más allá del 80% del valor total de un inmueble.

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¿La inmobiliaria me pasa la plata para el pie? ¿cómo se hace?

No, la inmobiliaria no entrega bonos monetarios. El bono pie no es dinero que exista en la actualidad, sino que se podría ver como una inflación del valor real de la propiedad para que el banco financie un monto mas alto que el publicado.

Ejemplificado de manera simple si la propiedad vale 200, la inmobiliaria le dice al banco que su avalúo es 220, el banco te financia el 80% de los 220, o sea 176 y tú debes cubrir el resto hasta completar los 200. Pagando tú, un pie de sólo 24, en vez de 40.

  • Sin bono pie: Valor propiedad 200, banco financia 80% del valor = 160, se paga Pie de 20% = 40
  • Con bono pie: Valor propiedad 220, Banco financia 80% del valor = 176, Se paga Pie de la diferencia entre 200 y 176 = 24.
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¿Puedo llegar a pagar 0% de pie? ¿Cuándo?

Es posible comprar una propiedad sin necesidad de pagar un pie, esto si se cumplen 2 condiciones.

  • Si tienes un crédito hipotecario con alto financiamiento (85 a 90 %)
  • Si el bono pie es capaz de cumplir con el saldo del hipotecario (bono pie del 10 al 15%)

Cumpliéndose las dos condiciones mencionadas es posible la compra de un inmueble sin necesidad de nada más que tu crédito hipotecario, ya que la diferencia sería cubierta gracias al bono pie.

Refinanciamiento Hipotecario, Qué es, Cuando hacerlo y Cómo pedirlo.

Refinanciamiento Hipotecario, Qué es, Cuando hacerlo y Cómo pedirlo.

El refinanciamiento hipotecario es, tal como su nombre lo indica, pedir un nuevo préstamo para saldar la deuda actual, pero con el beneficio de alcanzar mejores condiciones comerciales como bajar la tasa de interés, cambiar el tipo de tasa, disminuir o aumentar la cantidad de años del hipotecario con su respectivo monto de la cuota mensual, entre otros.

Este trámite lo puede realizar cualquier individuo que presente deuda por crédito hipotecario, independiente del banco o institución crediticia donde se encuentre.  

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¿Cuándo debo pedir un refinanciamiento hipotecario?

El tramite puede ser realizado en cualquier momento, pero según expertos es recomendable en el caso de inversión inmobiliaria solicitar el refinanciamiento en un plazo desde los 5 años luego de obtener el crédito original, ya que la amortización del hipotecario será mayor, bajando el monto a refinanciar.

También es importante estar al tanto de las tasas de interés vigentes, ya que dependiendo de la situación global se pueden encontrar situaciones donde el mercado ofrecerá una tasa de interés interesante para contratación de este tipo de créditos.

El mayor beneficio de adquirir una tasa de interés menor es la baja del monto a pagar mensualmente por dicho crédito.

Al momento de refinanciar un crédito hipotecario te puedes encontrar con las siguientes opciones:

  • Mantener el dividendo, bajar el plazo: Dadas las condiciones, si se presenta una menor tasa de interés, puedes mantener el mismo dividendo, pero bajar la cantidad de años a pagar.
  • Mantener el plazo, bajar el dividendo: Dadas las condiciones, se puede mantener el plazo restante del crédito original, pero con una menor tasa, logrando disminuir el monto del dividendo mensual.
  • Bajar el plazo y aumentar el dividendo: También se puede dar el caso, que, al momento de pedir el refinanciamiento, los ingresos del solicitante sean mayores en comparación a cuando pidió el crédito original, dándose la oportunidad, de acceder a un mayor pago de dividendo mensual con la consiguiente baja de los años a pagar.

 

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¿Cómo pedir mi refinanciamiento?

El refinanciamiento hipotecario se puede solicitar en el mismo banco o institución donde tienes actualmente tu crédito. En el caso de encontrar una oferta mejor, puedes solicitar el trámite completo en la institución bancaria de destino.

Para su solicitud necesitas:

      • Tasación actualizada a la fecha de la propiedad
      • Historial de pagos del crédito anterior
      • Historial crediticio y comprobación de ingresos
      • Estudio de títulos para el nuevo crédito
      • Considerar gastos notariales
      • Certificado de liquidación

El trámite más sencillo, que requiere menos cantidad de papeleo y tramites es el refinanciamiento en la misma institución del crédito original, para portabilidad financiera los requisitos varían dependiendo de la institución hacia donde tengas planeado portar tu crédito. En cuanto al coste monetario, este trámite tiene un valor aproximado global de $280.000 pesos chilenos.

¿Ahora Qué?

Ahora que cuentas con mayor información sólo queda cotizar en tu presente o futura institución bancaria. Lo principal es sacar cuentas de cuanto te ahorrarás, considerando tasa, CAE y años del crédito vs el coste de la operación en sí. Dependiendo del monto del crédito antiguo y las condiciones con que se obtuvo, la diferencia puede ser no menor, ahorrando tu como inversor o propietario, montos en millones de pesos.

ahorro por refinanciamiento 

¿Qué es un crédito hipotecario?

¿Qué es un crédito hipotecario?

Un crédito hipotecario es un préstamo a largo plazo entre una entidad bancaria (bancos, mutuarias, cooperativas o cajas de compensación) y un cliente, que puede ser persona natural o empresa, con el fin de la compra de una propiedad. Este tipo de crédito suele acarrear una menor tasa de interés que el resto de créditos presentes en el mercado.

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Si quiero obtener un hipotecario ¿debo pagar algo más?

Al contraer un crédito hipotecario se debe tener los siguientes gastos en consideración:

 

    • Notaria: Este gasto en especifico debe ser pagado en 2 ocasiones, el primero cuando se compra el inmueble y el segundo por tema de contratación del crédito hipotecario. Este coste está fijado por ley y según el valor de la vivienda, ronda entre las 3 y 3,5UF.
    • Estudio de títulos: Honorarios a pagar a un abogado por la labor de analizar los antecedentes legales de la propiedad por comprar, con el fin de comprobar la legalidad de dicha transacción.  Entre sus labores se encuentra a revisión jurídica actual del inmueble, también de descubrir si la propiedad se encuentra afecta a gravamen, prohibición, embargo o hipoteca en otra entidad. El abogado también es el encargado de realizar el borrador de escritura de compraventa de la propiedad.
    • Confección de escritura: La escritura es el documento a ser firmado ante notario, incluyendo tanto los datos del comprador como del vendedor, así como también la información referente al inmueble en cuestión. Es recomendable antes de su firma la lectura y comprensión de este documento, es el Notario quien tiene la obligación de resolver las dudas que presenten sobre este papel, ya sea que provengan del comprador o del vendedor.
    • Impuestos de timbre y estampilla: Impuesto aplicable a documentos y operaciones que involucren un crédito hipotecario, correspondiendo al 0.8% del valor del crédito hipotecario.
      En el caso de ser la primer o segunda propiedad menor a 140 metros cuadrados se aplica sólo en 0,2% del valor del crédito. Para viviendas sociales, este impuesto no aplica, quedando exentos de pago.
    • Inscripción en el conservador de bienes raíces: Una vez concretada la acción de compra venta, el comprador es el encargado de inscribir la propiedad en el conservador de bienes raíces, para así, hacer uso de la propiedad y efectivo el traspaso a su nuevo dueño. Este tramite es un 0,2% del valor de la propiedad con límite de $262.200.
Requisitos-crédito-hipotecario

¿Qué necesito para pedir mi crédito hipotecario?

Ya te decidiste a dar el paso, ahora necesitas saber qué necesitas para lograrlo, para ello te dejamos una lista sobre qué necesitas para hacer realidad eso que haz estado pensando. Toma en cuenta que estos requisitos pueden variar según entidad bancaria, pero suelen ser globales.

 

    • Limites de edad entre los 18 y 75 años
    • Renta mensual desde los 750.000
    • Historial crediticio favorable
    • Residencia
    • Antigüedad laboral de 12 meses para trabajadores dependientes y 2 años para independientes
Requisitos-crédito-hipotecario

Al obtener un crédito hipotecario debes considerar:

  • Monto del crédito: Debe ser acorde a los ingresos o proyecciones reales de ingresos que se obtendrán al momento de la firma y entrega del o los inmuebles. En el caso de multi créditos siempre es recomendable la asesoría de un experto financiero.

 

  • Pie de la propiedad: El pie es la diferencia entre el monto que te presta el banco y el valor comercial de la propiedad a comprar. Este monto suele rondar entre el 10 a 20% de la propiedad. Puede ser financiado mediante Ahorro personal, pago en cuotas contra promesa de compra, Bono pie de la inmobiliaria o una mezcla de lo anterior.

 

  • Plazo del crédito: Si bien la opción de comprar a menos años es la mas llamativa, no siempre se puede optar a ella. El Banco suele fijar un mínimo del 25% de los ingresos de los solicitantes para el valor de cada cuota, y desde ahí realizar el calculo de los años a pago del hipotecario.

 

  • Tasa y CAE: La tasa de interés es el valor que se fija por sobre el préstamo. Existen 2 tipos los de tasa fija que es cuando este valor es calculado al inicio del préstamo y se mantendrá a lo largo de este y la tasa variable, que se altera según el paso del tiempo.
    El Cae conglomera todos los gastos incluidos en el crédito durante cierto periodo de tiempo, sirve como medida universal para la comparación entre diferentes instituciones financieras.

 

  • Seguros Asociados: Por decreto de ley, las instituciones financieras que ofrezcan créditos hipotecarios deben incluir dentro de este el seguro de desgravamen y el seguro de incendio de forma obligatoria para todos los contratantes. Estos seguros son cobrados y están incorporados en el cobro mensual del dividendo. El cliente es libre de cotizar y contratar los seguros mencionados de forma particular, sin necesidad de tomar los ofrecidos por la institución financiera.

 

  • Dividendo: El dividendo es la cuota que debes pagar mensualmente por el préstamo hipotecario, el cual incluye el pago del interés, amortización del capital y comisión
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¿Es el banco la única opción?

Puede que lo primero que pienses a la hora de escuchar «hipotecario» es en un Banco, pero no sólo estas instituciones están facultadas para la entrega de este tipo de créditos, dentro de las instituciones donde puedes conseguir tu hipotecario se encuentran:

 

    • Cajas de compensación y cooperativas de ahorro y crédito: Desde el 2008, entraron a competir contra los bancos en la entrega de créditos hipotecarios, entregan montos más reducidos en comparación a un banco. No todos pueden pedir en estas instituciones, la normativa indica que sólo pueden solicitar afiliados vigentes. Una contraparte en este tipo institución son las tasas de interés, siendo mas altas según el nivel de riesgo del solicitante. Dependiendo del monto a solicitar, pueden llegar a cubrir hasta el 100% de la propiedad.
    • Compañías de seguros: Préstamo gestionado por mutuarias, al igual que con los bancos es necesario contar con pie mínimo, otra característica que comparte con los bancos es ofrecer meses de gracia y que la propiedad financiada queda a modo de garantía del préstamo.

La Planificación es lo más importante

¿Te sientes listo? Una buena compra o inversión siempre viene luego de una buena planificación. Consulta siempre a tus ejecutivos o asesores sobre cualquier duda que presentes durante todo el proceso de compra de una propiedad. Ya sabes, no hay preguntas tontas sino personas que no preguntan, no sientas vergüenza, ellos están ahí para ayudar.

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¿Qué es el plan regulador comunal?

¿Qué es el plan regulador comunal?

Plan regulador comunal 

El plan regulador es un conjunto de normas que tiene como finalidad ordenar el uso de espacios de una ciudad, en este caso, una comuna.

Lo que busca es principalmente conseguir una armonía entre el desarrollo y uso sustentable de edificaciones y suelos, tanto públicos como privados, para así, desarrollar planes de mejoramiento dentro de la comuna, tanto en transporte como en la mantención de esta.

¿Qué se incluye en el documento?

 En este documento se definen entre otros la cantidad de áreas verdes, estacionamientos, habitantes por hectárea, uso de suelos, altura máxima para edificaciones y limite urbano.

Debe ser redactado por la municipalidad basado en el artículo 41º de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, que indica: “Se entenderá por Planificación Urbana Comunal aquella que promueve el desarrollo armónico del territorio comunal, en especial de sus centros poblados, en concordancia con las metas regionales de desarrollo económico-social”.

Dicho documento luego debe ser aprobado por el Consejo Comunal de la locación donde será aplicado, luego de su aprobación por el consejo pasará a ser revisado por la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo, en caso de conformidad con el documento pasará al alcalde para su posterior decreto y entrada en vigencia.

Cumplimiento del Plan Regulador

El plan regulador es un instrumento legal, por lo cual todas las obras a construir en cierta zona deben estar adecuadas a lo que en este documento se indica. Cada nuevo proyecto de construcción debe ser aprobado por la Dirección de Obras de la comuna donde se piense edificar o modificar una construcción ya presente en el lugar. En caso de que los proyectos cumplan con los requisitos obtienen el visto bueno para comenzar el trabajo en obras, un municipio no se puede negar la aprobación de edificación de un proyecto si este cumple todas las normas presentes en el plan.

¿Qué pasa si una edificación no cumple con el plan?

Si el plan de una construcción no es aprobado según el plan regulador de una comuna dicha edificación nunca debería iniciar su construcción en terreno. Si se da el caso de construcción a margen del plan se puede considerar una ilegalidad, lo que podría llevar en casos extremos a que proyectos inmobiliarios retrasen su entrega por no contar con el permiso de recepción final, también llamado recepción definitiva, entregado por el municipio.

Se han presentado casos como el del proyecto Armónico Bellavista en la comuna de Recoleta, donde el proyecto ha retrasado su entrega en 9 años debido a que no cumple con el plan regulador de dicha municipalidad, llegando incluso, a obtener una orden de demolición por incumplimiento de dicho instrumento legal, dejando vacíos durante todo el periodo más de 200 unidades de departamentos presentes en dicho proyecto

¿Qué tan difícil es que el proyecto inmobiliario donde invertí presente este tipo de problema?

 Si la inversión fue buen asesorada, este problema en específico difícilmente se presente, debido a que para iniciar el proceso judicial que impida la entrega del proyecto primero se debe comprobar que una edificación incumplió la norma, lo que requiere de una asesoría técnica experta en el área, además de un abogado que lleve la causa ante la fiscalía. Mientras no sea un caso mediático, no debería frenar la entrega de las obras.