Hipotecario: Qué es una tasa de interés y sus claves para entender su movimiento

¿Qué es una tasa de interés?

En un préstamo intervienen 2 partes; una entidad financiera que presta el dinero y una empresa o persona que pide prestado de ese dinero. La tasa de interés es el precio de dicha transacción.

Ejemplo simple, si el Banco te presta $1.000.000 con fecha de vencimiento en un mes, con una tasa de interés (precio) de un 1%, al término del mes le deberás pagar $1.010.000, de los cuales $10.000 corresponden a intereses (precio) y $1.000.000 a devolución del monto prestado (Capital).

¿Como determina el banco la tasa de interés (precio) que cobra por un Crédito Hipotecario?

La determinación del precio de un crédito no es diferente a la de cualquier otro bien que se transe en el mercado. Así como una empresa, que se dedique a la distribución de cualquier bien, debe primero comprar el bien a un proveedor para luego venderlo por un precio mayor a un tercero (y así generar una utilidad), la institución financiera debe pedir prestado el dinero a otra institución antes de prestarlo a otra entidad por un precio mayor con el fin de obtener una utilidad.

Así las cosas, la tasa de interés que el banco cobra a sus clientes va a estar compuesta por 2 factores:

  • Costo de Fondo: que es el precio que la entidad financiera paga cuando se endeuda.
  • Spread: Que es el recargo sobre el costo de fondo. Este recargo se compone a su vez de 2 factores:

2.1)        Riesgo de crédito: Es lo que se cobra al cliente por su riesgo de no pago.

2.2)        Spread comercial: es la utilidad del banco en la operación.

Por ejemplo, si la tasa de tu hipotecario es de un 3%, 1,5% puede corresponder al costo de fondo, 1% al spread por riesgo y 0,5% a spread comercial. Cabe destacar que la institución recién comienza a ganar después del 1,5% ya que en términos lineales eso es lo que le cuesta conseguirse el dinero que te prestará para el hipotecario.

La importancia del Costo de Fondo

La tasa a la que una institución financiera puede conseguir dinero (costo de fondo) depende del nivel de tasas de mercado, del riesgo país y del riesgo de la propia institución.

Como se puede observar, tanto el nivel de tasas de mercado como el riesgo país son comunes para todas las empresas financieras de un mismo país, por lo que las diferencias de costo de fondo entre instituciones están explicadas por el riesgo de crédito de la propia institución. Por esto, es de esperar que las instituciones de mayor tamaño o más reguladas tengan acceso a mejores costos de fondo (más baratos) ya que su riesgo de quiebra es menor que el de instituciones financieras de menor tamaño o menos reguladas.

Esto explica, en parte, las diferencias que se observan al cotizar en diferentes instituciones, aunque no se puede dejar de lado que, así como cada empresa tendrá un costo de fondo diferente, también cada una definirá su propio spread, por lo que podría darse el caso de que una institución de menor tamaño pueda ofrecer una mejor tasa final, de aquí la importancia de cotizar en más de una institución.

Se debe considerar también que las instituciones financieras de mayor tamaño suelen realizar evaluaciones de crédito más exigentes a sus clientes, y que dichos parámetros de evaluación van variando con el tiempo y con las circunstancias de la economía, por este motivo, dependiendo de la situación, podríamos no ser sujeto de crédito en todas las instituciones.

La importancia de la emisión de deuda

Para que una entidad financiera pueda prestar a largo plazo debe poder endeudarse a largo plazo. Dicho en otras palabras, para que usted pueda tomar un hipotecario a 20 años debe haber alguien que quiera invertir a 20 años.

En nuestro país las entidades financieras financian sus operaciones de largo plazo, principalmente, mediante la emisión de bonos, dichos bonos son comprados por instituciones que administran recursos que son invertidos a largo plazo como las AFPs, Fondos Mutuos o fondos extranjeros.

La importancia económica del país

Como se mencionó anteriormente, un componente de la tasa de interés es el riesgo país. Países con una economía sana, en crecimiento, sin problemas políticos o sociales y con instituciones sólidas, tendrán un menor riesgo de no pago, lo que significará que, en relación con otros países, la tasa final a la que puedan optar las personas de ese país sea menor que la de uno con riesgos mayores.

Así, dejando todo lo demás constante, si la situación económica de un país mejora su riesgo debería ser menor y, por lo tanto, las tasas de interés deberían bajar.

La TPM como un efecto no tan directo en la tasa hipotecaria

SI bien la TPM (Tasa de política monetaria), determinada por el Banco Central, nos da una referencia del nivel de tasas de la economía, no se relaciona directamente con las tasas de los créditos hipotecarios. Como se mencionó anteriormente, las tasas de créditos hipotecarios son tasas de largo plazo, mientras que la TPM es la tasa de interés que se cobran los bancos por prestarse entre sí a un plazo de 1 día. Los movimientos de TPM, por tanto, van a afectar en mayor medida a los créditos de plazos más cortos, aunque también puede tener un efecto en plazos más largos dependiendo de las expectativas que dicho cambio genere sobre las tasas de más largo plazo.

¿Qué factores influyen en el movimiento general de las tasas de interés hipotecarias?

  1. Tasas de Mercado.
  2. Decisiones de bancos centrales (FED, Local, etc)
  3. Crecimiento PIB (Local y principales economías).
  4. Riesgo País.
  5. Expectativas del mercado.
  6. Competencia de Mercado (Portabilidad financiera).
  7. Liquidez.

¿Qué factores influyen en la determinación de las tasas de interés hipotecarias?

  1. Tasas de Costo de Fondo (tasas de mercado).
  2. Monto y plazo del crédito.
  3. Porcentaje de Financiamiento.
  4. Calidad de vivienda.
  5. Riesgo de no pago:
    1. Renta Liquida
    2. Profesión
    3. Patrimonio y ahorros
    4. Empleador y Estabilidad Laboral
    5. Edad
    6. Comportamiento Financiero
    7. Seguros asociados.
  6. Utilidad de la institución financiera (spread): ésta variables es sobre la que las instituciones financieras suelen tener cierta flexibilidad, por este motivo es posible “negociar” hasta cierto punto la tasa.

¿Qué tipos de tasas hipotecarias existen?

  • Tasa Fija
  • Tasa Mixta
  • Tasa Variable
  • Tasa Fija-Fija

¿Cómo conseguir una buena tasa?

La negociación de un hipotecario depende netamente de tu perfil, comportamiento financiero y del ejecutivo que te esté tramitando el crédito Hipotecario.

Para conseguir una mejor tasa, te recomendamos cotizar en al menos en 3 instituciones y negociar la tasa entre estas instituciones.

Además, busca el 80/20, 80% de financiamiento y 20% de pago de pie, ya que con este nivel de apalancamiento tendrás un mayor poder de negociación.

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