+56 9 5404 2961

contacto@valorizatechile.cl

Las 7 variables clave al elegir un proyecto inmobiliario

1.- Ubicación

Sí, tal como lees, la ubicación es clave a la hora de elegir un proyecto inmobiliario.

Lo que se busca principalmente es contar con acceso a servicios básicos tales como colegios, tiendas comerciales o transporte público.

En el caso de una propiedad de inversión, además se debe seleccionar una comuna con alta demanda de inmuebles, para que así, el tiempo de vacancia sea el menor posible.  

La comuna y el acceso a este tipo de servicios además garantiza otro de los 7 conceptos clave de la fórmula valorízate, La Plusvalía.

2.- Plusvalía

Imagina que hoy compras un departamento por UF 2.600. Luego de 5 años decides venderlo, pero el precio mercado ya no será el mismo, sino que ha aumentado a UF 3.600. obteniendo tu como resultado UF 1.000 por Plusvalía.

La plusvalía es la diferencia positiva de precio comparado desde cuando compras una propiedad, hasta cierto tiempo futuro.

Así es, ya sea para vivienda o inversión tu inmueble aumenta su valor comercial según van pasando los años.

Pero no sólo del tiempo depende la plusvalía, existen otros factores como la ubicación que ayuda e influye a maximizar aún más la rentabilidad de la propiedad.

Otro de los 7 conceptos clave de la fórmula valorízate directamente relacionado con la plusvalía es la Calidad de la Inmobiliaria.

3.- Calidad de la inmobiliaria

Al igual que las personas, no todas las inmobiliarias son iguales. A pesar de que entre ellas a simple vista las diferencias no sean muy notorias, hace falta llegar a conocerlas personalmente para saber cómo realmente son.

Seguramente te pasó, has conocido a alguien que parece ser todo lo que necesitas, pero resulta que, con el paso del tiempo, todo se desmorona, ya que no cumplió con lo que tu esperabas. Pues en el caso de una inmobiliaria, se te puede repetir el cuento.

Para que esto no suceda, por lo menos en el momento de elegir un proyecto inmobiliario, se deben tomar ciertas precauciones, ya que pasarlos por alto podría traer nada más que problemas.

Con calidad inmobiliaria se debe considerar además de la construcción y terminaciones, el servicio de post venta que esta entrega, qué tan rápido es, qué desperfectos cubre y por cuanto tiempo.

También se debe tomar en consideración que la inmobiliaria asegure una buena administración del edificio, para que éste, además de mantenerse en buenas condiciones, no se cobre en sobreprecio por mantenciones, afectando el gasto común.

Pasar por alto alguno de los puntos hablado anteriormente podría afectar la Plusvalia del inmueble, además de la retención de moradores, debido a que en un edificio mal mantenido la tasa de retención de inquilinos es menor, lo que aumenta la Vacancia

4.- Vacancia

Vacancia, en el caso de inversiones inmobiliarias, se refiere al tiempo que pasa una propiedad sin moradores

Es afectada por la calidad de la inmobiliaria porque tal como hablamos anteriormente, un edificio o propiedad con desperfectos notorios no sólo físicos, sino que también de administración no es llamativo para un posible inquilino.

La vacancia se encuentra directamente relacionada con la ubicación debido a que si esta propiedad se encuentra en una locación de baja demanda pasará un mayor tiempo sin encontrar arrendatarios

Al tratarse de una inversión, lo ideal es que la vacancia sea la menor posible, ya que una propiedad sin moradores afecta automáticamente el ingreso y Delta liquidez de la inversión. 

5.- Delta liquidez

Al igual que la plusvalía, el Delta liquidez es un factor que favorece al inversor en el sentido monetario, siendo este último el que se puede apreciar en el corto plazo.

Delta liquidez es la diferencia entre el canon de arriendo y el dividendo hipotecario que debe pagar el inversionista. Este es el principal beneficio a corto plazo en la inversión inmobiliaria, ya que tu arrendatario es quien paga el hipotecario quedando tu con una diferencia monetaria favorable mensualmente.

Este factor es directamente dependiente de los otros ya hablados en nuestros posts anteriores, ya que siendo cuidadosos y selectivos ayudan a maximizar la rentabilidad del activo.

Para maximizar aún más el delta liquidez se debe tomar en consideración las condiciones comerciales bajo las cuales se adquiere la propiedad, sus tasas y dividendo

6.- Condiciones comerciales

Al momento de comprar un inmueble existen una serie de condiciones que el prestador del servicio busca que un posible candidato cumpla, alguna de éstas puede o no ser más flexible que otra, dependiendo de la situación y del tipo de compra. A continuación, expondremos un poco más sobre qué son estas condiciones comerciales a la hora de invertir o comprar departamentos.

El bono pie es el primer factor para revisar, debido a que este afecta directamente el valor de las cuotas a pagar para el concepto de pie. Mientras mayor sea el bono, menor es el valor de las cuotas, incluso, en ciertos casos, el bono pie cubre la totalidad, pagando el inversor solamente el crédito hipotecario sin necesidad de dar la diferencia/pie.

Luego de tener una idea clara sobre el bono pie se debe calcular cuanta será la diferencia que debe pagar el inversionista por tema de diferencia. Esta diferencia puede ser pagada en cuotas, dependiendo del estado del proyecto, suele ser en 33 cuotas.

Adicionalmente, existen 3 modalidades de compra disponibles en mercado actualmente, Blanco, Verde y entrega inmediata.

Entrega inmediata es cuando el proyecto ya se encuentra construido y listo para su entrega, de ahí su nombre. En este tipo de compra lo ideal es encontrar un proyecto con un bono pie alto, para que así el comprador o inversionista solamente se presente a firma con su crédito hipotecario, sin necesidad de pagar pie alguno.

En verde se refiere a cuando la edificación de encuentra en proceso de construcción, pero aún no lista para entrega.

La compra en blanco son ventas que se pueden encontrar de forma privada, aquí, el proyecto aún no comienza su construcción. Es este tipo de compra la que suele ser más rentable, ya que se obtiene un precio menor al de mercado por unidad, además, es la que permite el pago de cuotas de pie durante un mayor periodo de tiempo, bajando así el coste de cada una de ellas.

Pero eso no es todo, también se debe averiguar las condiciones que impone la inmobiliaria a la hora de firmar la promesa de compra, acá, se busca la mayor flexibilidad posible. Por ejemplo, si el comprador se quedara sin trabajo, se busca la permisión de realizar cesión de promesa, cambiarse de proyecto o a lo más pagar sólo gastos operacionales por la anulación del contrato bajo acuerdo de ambas partes.

Una compra realizada tomando en cuenta lo anterior ayuda enormemente a maximizar la rentabilidad futura de la inversión.

7.- Precio

No todo lo que brilla es oro, asimismo, no todo lo que parece una oportunidad irrepetible lo es tal como te lo pintan.

Ya lo decía Warren Buffet con su célebre frase «No todas las buenas oportunidades son buenos negocios, hay que saber decir NO» y con una propiedad, es el mismo cuento.

Es importante buscar propiedades que se ajusten a precio mercado actual, ya que ninguna constructora querrá vender un producto de calidad a un precio bajo, de hacerlo, seguramente se ahorró costes en materiales de construcción y terminaciones, entre otros. Atrayendo todos los problemas ya hablados en nuestro post de “Calidad Inmobiliaria”.

El precio además de la calidad inmobiliaria se ve afectado por la comuna donde resida el proyecto, en la actualidad las comunas desarrolladas como Providencia, Ñuñoa o Las Condes poseen un precio mercado demasiado elevado por metro cuadrado, lo que no las hace idóneas para inversión.

Por el contrario, comunas emergentes como Independencia, Recoleta, Conchalí, La Florida, Macul, Puente Alto y La Cisterna presentan un alto potencial por Plusvalía, siendo en la actualidad comunas con un precio de metro cuadrado acorde para inversión.

Finalmente, el momento ideal para comprar una propiedad es en su etapa de En Blanco, ya que es en esta instancia donde se puede acceder al mejor precio mercado por unidad, ya que éstas mismas, una vez avanzado el proceso de construcción y entrega no hacen más que aumentar de valor, llegando a ser en su estado de entrega inmediata, hasta un 25% más alta en comparación a su venta en blanco.

Extra – Administración del edificio

Te imaginas que tu banco, de la nada, comenzara a incrementar los costos administrativos sin razón aparente. O peor aún, que además del incremento de la mantención ofreciera cada vez un peor servicio.

Este problema, no frecuente en el sistema bancario, si se puede presentar con mayor regularidad en los servicios de administración de un edificio.

Estos servicios incluyen la administración de conserjería, limpieza, mantención de la estructura, entre otros. Y es precisamente por estos apartados donde se pueden encontrar un deficiente manejo de los dineros por gasto común.

Un edificio mal administrado trae problemas a la hora de encontrar un arrendatario, así como también a la hora de mantener un inquilino. Ya que, a nadie, absolutamente nadie le gusta desembolsar dineros en servicios mediocres.

Además del aumento de los costes por gasto común, si no se realizan adecuadamente los trabajos de mantención el edificio podría envejecer a un ritmo más acelerado, bajando la plusvalía.

Tener una administración profesional del edificio conlleva varios beneficios, como por ejemplo eficiencia en gastos comunes, mantención del edificio, menor vacancia. Al mantener en óptimas condiciones el edificio eso hace que el precio de venta y por ende el % de aumento en la plusvalía sean mejores con el paso del tiempo.

0 comentarios

Enviar un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Lecturas relacionadas