El IVA es el Impuesto al valor agregado que recarga el 19% al monto del precio final determinado por el vendedor de un bien o servicio.

El IVA inmobiliario se implemento a partir del año 2016 y afecto a las transacciones de inmuebles, por ende, a la venta de departamentos.

El cálculo del IVA Inmobiliario

El IVA Inmobiliario no es del 19% sobre el valor venta de la propiedad, ya que se debe descontar el valor del terreno en forma proporcional y este es exento de IVA. Por lo que el IVA finalmente se calcula sobre el valor venta menos el valor del terreno. Lo anterior implica que habitualmente el IVA sea entre un 14 a un 17% del valor venta de la propiedad.

Por ej: si el valor de una propiedad es de $100.000.000, el IVA no será de $19.000.000, si no que de $15.000.000 (Si consideramos el valor neto aprox. de $75.000.000).

¿Qué es el Artículo 27 Bis?

Es un beneficio que permite solicitar la devolución anticipada del remanente de crédito fiscal IVA por adquisición de activo fijo, en nuestro caso de una propiedad.
Este beneficio lo pueden realizar personas naturales que tengan inicio de actividades en primera categoría (empresario individual) y/o empresas.

¿Quiénes deben realizar el trámite de devolución?

Los contribuyentes de IVA (empresario individual o empresas) que durante dos periodos tributarios consecutivos -como mínimo- hayan adquirido bienes muebles o inmuebles, destinados a formar parte de su activo fijo o de servicios, en el ejercicio de su actividad económica.

Hay que considerar que para el caso de una propiedad se debe haber emitido la factura de compraventa y debe estar inscrita en el conservador de bienes raíces.

El plazo, ¿cuándo se realiza la solicitud?


Esta solicitud debe ser presentada dentro del periodo siguiente a la última declaración de IVA. Por ejemplo, si el contribuyente presenta declaraciones (F29) con acumulaciones de remanente de IVA por el periodo comprendido entre junio y julio, la solicitud de devolución debe ser presentada dentro del periodo de agosto. Por lo que la devolución podría darse en un plazo que va desde los 90 hasta los 180 días.

¿Qué requisitos debo cumplir para solicitar el beneficio?

1- Iniciar Actividades en Primera Caterogia.
2- Tener una Actividad eonónomica acorde y afecta a IVA.
3- Arrendar y amoblar el Inmueble.
4- Tener acumulado remanente de crédito por un mínimo de 2 periodos mensuales consecutivos.
5- La propiedad debe pasar a ser parte del activo fijo de la empresa (Sociedad o empresario Individual).

Articulo 17 – Rebaja de base afecta a IVA

Para el caso de pago de IVA por el ingreso por arriendo, la base imponible del IVA no será el valor del canon de arriendo. Esta tendrá una reducción del 11% del avaluó fiscal proporcional. Al aplicar este artículo, dependiendo del avalúo fiscal de la propiedad y el canon de arriendo, puedes llegar a pagar $0 de IVA.
Por ej. si el canon de arriendo es de $360.000 y el avalúo fiscal mensual del 11% es de $320.000, el valor bruto afecto a IVA será de $40.000 y por ende el IVA a pagar será de $6.387 (Solo un 1,77% del valor del arriendo).

En Resumen

Cumpliendo con los requisitos para la recuperación, si compraras una propiedad de $100 millones y suponiendo que el IVA de esta compra es de $15 millones, podrías solicitar estos $15 millones al SII de forma anticipada, por lo que podrías obtener esta caja para poder seguir invirtiendo o para lo que estimes conveniente.