Refinanciamiento hipotecario: cuándo conviene, cuánto cuesta y cómo pedirlo

Si tomaste tu crédito hipotecario entre fines de 2023 y septiembre de 2024, probablemente pagas una tasa entre 4,8% y 5,2%. Hoy el promedio está cerca de 4%. Esa diferencia puede significar $50.000 menos de dividendo al mes. Pero refinanciar tiene costos, y no siempre conviene. En esta guía te explico cómo saberlo con números, cómo hacerlo y cómo usar el refinanciamiento para crecer.

¿Qué es refinanciar un crédito hipotecario?

Es tomar un crédito nuevo, con mejores condiciones, para pagar el que tienes hoy. Puedes hacerlo en tu mismo banco o en otra institución. Lo que cambias puede ser:

• La tasa: pasar a una más baja, o de mixta a fija.
• El plazo: acortarlo o alargarlo.
• El monto: pedir más de lo que debes para sacar capital.

Tres formas de usarlo

1. Mantener el plazo y bajar el dividendo. La más común cuando baja la tasa.

2. Mantener el dividendo y acortar el plazo. Terminas de pagar antes y pagas menos intereses en total.

3. Alargar el plazo para bajar el dividendo. Te da aire mensual, pero pagas más intereses. Úsalo solo si lo necesitas.

¿Cuándo conviene? La regla de los costos

Refinanciar conviene cuando lo que ahorras cada mes recupera lo que cuesta refinanciar en un plazo razonable, idealmente menos de tres años.

Ejemplo: te quedan UF 2.400 de deuda, a 5% y 22 años (264 meses).

Sin seguros, con UF de $40.000.

La baja de un punto se paga sola en dos años y medio. La de medio punto tarda casi cinco. Como regla general:

• Conviene cuando la baja es de al menos un punto y te quedan más de 15 años.
• Evalúalo con cuidado si la baja es de medio punto o te quedan pocos años.
• Cuidado si tu crédito tiene subsidio a la tasa: lo pierdes al refinanciar, así que compara la tasa nueva con la que pagas hoy con subsidio.

Cuánto cuesta refinanciar

Comisión de prepago. La Ley 18.010 (artículo 10) permite al banco cobrar como máximo:

• Un mes y medio de intereses sobre lo que prepagas, en créditos reajustables (en UF).
• Un mes de intereses, en créditos no reajustables.

En créditos de hasta 5.000 UF prepagar es tu derecho, aunque el banco no quiera. La portabilidad financiera no eliminó esta comisión, contra lo que algunos creen.

Gastos operacionales. Tasación, estudio de títulos, notaría y la anotación en el conservador, entre UF 15 y 25. Hay dos alivios:

• Timbres: en cualquier refinanciamiento con una institución financiera, el crédito que se destina a pagar el anterior está exento de impuesto de timbres por ese monto, si el crédito original ya lo pagó (DL 3.475, artículo 24 N°17).
• Notaría y conservador, con portabilidad: el recargo proporcional se cobra solo sobre lo que el crédito nuevo exceda al anterior; los cargos fijos se pagan igual (Ley 21.236, artículo 20). Según el SERNAC, los costos pueden bajar más de 50%.

Cómo pedirlo: la portabilidad financiera paso a paso

La Ley 21.236 de 2020 simplificó el cambio de banco:

1. Pides una oferta de portabilidad a la institución nueva. Debe durar al menos 7 días hábiles bancarios.

2. El banco actual entrega el certificado de liquidación, gratis, en un plazo de 3 a 5 días hábiles. Dura al menos 30 días corridos.

3. Aceptas y das mandato al banco nuevo, que paga al anterior y cierra el crédito.

4. La hipoteca existente pasa a garantizar el crédito nuevo, sin alzarla: solo se anota el cambio en el conservador. Eso es lo que abarata el trámite.

Antes de cambiarte, pide a tu banco actual que mejore la tasa. Muchas veces lo hace para no perderte, y te ahorras el trámite.

¿Hay que esperar cinco años para refinanciar?

Depende de para qué:

• Para bajar la tasa, no hay que esperar. Mientras antes, mejor, porque al inicio del crédito la mayor parte del dividendo es interés.
• Para sacar capital, sí conviene esperar. Necesitas que la propiedad haya subido de valor y que ya hayas pagado parte de la deuda. En la práctica, eso toma varios años.

Refinanciar para sacar capital y comprar otra propiedad

Es una de las herramientas con que un inversionista hace crecer su patrimonio: usar el valor que ganó su propiedad para dar el pie de la siguiente.

Ejemplo: compraste en UF 2.000. Hoy la propiedad se tasa en UF 3.000 y debes UF 1.000.

Esas 1.358 UF pueden ser el pie de una o dos propiedades más. Pero hay tres cosas que tienes que tener claras:

• Tu deuda sube de UF 1.000 a UF 2.400, y tu dividendo también.
• El banco evalúa tu renta de nuevo para el crédito refinanciado y para el siguiente, y hoy ve todas tus deudas en el Registro de Deuda Consolidada.
• Solo tiene sentido si el capital se invierte bien. Refinanciar para consumo es convertir tu patrimonio en deuda.

Cómo lo trabajamos en Valorízate

Si ya eres inversionista, revisamos tus créditos: si te conviene refinanciar por tasa, cuánto capital podrías liberar y si tus números aguantan una nueva compra. Te mostramos el antes y el después del dividendo y del aporte mensual, para que decidas con la cuenta completa.

Para entender de qué depende la tasa que te van a ofrecer, lee cómo se forma la tasa hipotecaria.

Información vigente al 27 de septiembre de 2026. Cada refinanciamiento depende de la evaluación de la institución.