Reforma al mercado de capitales: cómo cambian el pie y el dividendo de tu primera vivienda (y qué pasa si inviertes)

El 27 de octubre de 2026 la Cámara de Diputados aprobó el «Proyecto de Ley de Reforma al Mercado de Capitales y Financiamiento de la Casa Propia», que en la prensa llaman MK4. Es un proyecto largo: toca la bolsa, los fondos, el ahorro previsional y varios impuestos. Pero dos piezas apuntan directo a la compra de vivienda: el Fonavi y una cuenta de ahorro para el pie con un aporte del Estado.

Antes de seguir, lo más importante: es un proyecto de ley, no una ley. Al 30 de octubre de 2026 lo revisaba el Senado; puede cambiar, y mucho del detalle (la tasa, el plazo, los topes) lo fijarían después un reglamento y las bases del fondo. Hoy no cambia nada en tu crédito.

En esta guía te explico desde cero qué es cada pieza, cuánto cambiarían tu pie y tu dividendo con números reales, qué críticas tiene y qué significa si ya tienes una vivienda o compras para arrendar. La mirada es financiera: lo tributario del proyecto lo trata Declara Inteligente.

¿Qué es el Fonavi y cómo funcionaría?

El Fonavi (Fondo Nacional para la Vivienda) sería un fondo público, administrado por BancoEstado y fiscalizado por la CMF, con una duración máxima de 10 años según el texto aprobado en la Cámara. Después seguiría administrando los créditos que compró hasta que se terminen de pagar: no vencen antes.

Lo primero que hay que entender es que el Fonavi no te presta directo. Tú seguirías pidiendo el crédito en tu banco: el banco te evalúa, te aprueba y, normalmente, te sigue cobrando el dividendo. Lo que cambia es lo que pasa después. El Fonavi le podría comprar ese crédito al banco (o a otra entidad autorizada que lo otorgue), en procesos competitivos, y con esa plata el banco puede volver a prestar. El banco se queda con una «primera pérdida» sobre la cartera que vende: si esos créditos no se pagan, el banco absorbe las primeras pérdidas de la cartera antes que el fondo, según su riesgo y las bases.

La meta del Gobierno es financiar unas 150.000 viviendas, nuevas o usadas, en cuatro años. El presidente de BancoEstado, Mario Farren, habla de más de 220.000.

Cabe destacar un detalle: la ley no fija la tasa que pagarías. Eso es lo que más le importa a quien compra, y por ende es lo que más hay que mirar cuando se publiquen las bases.

¿Qué es el Ahorro Voluntario para la Vivienda?

El Ahorro Voluntario para la Vivienda (AVV) sería una cuenta para juntar el pie de tu primera vivienda, con un bono del Estado por una sola vez. Según el texto que aprobó la Cámara, funcionaría así:

1. Tú juntas al menos el 7% del valor de la vivienda, con un ahorro estable y continuo por al menos 30 meses completos, contados desde el mes siguiente a abrir la cuenta. Los depósitos pueden ser mensuales, bimestrales, trimestrales o semestrales, según lo que pactes al abrirla.

2. El Estado pone un bono de 3% del valor, una sola vez. No va a tu cuenta: la Tesorería se lo paga directo al vendedor, después de inscrita la propiedad. Tiene un máximo en UF que fija Hacienda cada año. Esa cifra todavía no se fija, pero la ley pone un techo: 180 UF (3% de 6.000 UF).

3. La vivienda puede ser nueva o usada, de hasta 6.000 UF y de uso habitacional.

4. Es para quien nunca ha sido dueño de una vivienda: ninguno de los compradores puede ser ni haber sido dueño de una, salvo por herencia (una vivienda heredada no te deja fuera del AVV). Se revisa al pedir el bono y al escriturar.

Un detalle que cambia los números: para el AVV, el valor de la vivienda (sobre el que se calculan el 7%, el 3% y el tope de 6.000 UF) es el de la tasación comercial que encarga el banco, no necesariamente el precio. En los ejemplos de esta guía suponemos que la tasación es igual al precio. Si un departamento de UF 3.000 se tasara en UF 3.200, tu meta sería UF 224 y el bono UF 96, antes del tope que fije Hacienda.

Otros puntos del texto:

• Quién puede abrirla: personas naturales, una cuenta por persona. Los cónyuges o convivientes civiles pueden ser cotitulares, pero el bono no sube por eso.
• Quién la administra: bancos, administradoras generales de fondos, compañías de seguros de vida, cooperativas fiscalizadas por la CMF y cajas de compensación. Las AFP quedaron fuera: la Cámara rechazó que administraran estas cuentas.
• Protección: el ahorro sería inembargable hasta 420 UF por cuenta (salvo por pensión de alimentos) y se podría traspasar a otra institución, solo por el total.
• Si retiras antes de escriturar: puedes retirar cuando quieras, pero el bono aprobado caduca.
• Cuándo se devuelve el bono: debes devolver el bono si lo obtuviste de forma indebida (simulación, ocultamiento o antecedentes falsos o incompletos) o si tenías más de una cuenta, con las reglas del artículo 24; las instituciones responden por sus propios errores (art. 22).
• El bono no se suma a los subsidios del Minvu. Y quien ya tiene una cuenta de ahorro para la vivienda del Minvu con 30 meses de ahorro podría pedir el bono sin abrir un AVV, si la cuenta está vigente cuando se publique la ley y cumple los demás requisitos.
• Cuándo: si se publica, el AVV empezaría 90 días después de publicada la ley, y el bono se podría pedir durante 5 años, contados desde el fin del mes 30 de vigencia.

Para sus cálculos, el informe de Hacienda supone unas 50.000 bonificaciones al año. El texto no pone requisitos de renta, pero sí pide un crédito hipotecario aprobado. Cómo tributan el ahorro y el bono lo explico en las preguntas frecuentes; el detalle es de Declara Inteligente.

En números: para un departamento de UF 3.000 tasado en UF 3.000, el 7% son UF 210. Si ahorras todos los meses, repartidas en 30 meses son 7 UF al mes (un ejemplo, no una cuota obligatoria), unos $288.585 con la UF de $41.226,39 del 27 de octubre de 2026. El Estado agregaría UF 90, unos $3.710.375, si cumples el ahorro y dentro del tope que fije Hacienda.

¿Cuánto podría bajar la tasa?

Nadie lo sabe todavía, porque la tasa la fijarían las bases del Fonavi. Lo que hay son estimaciones:

En septiembre, Mario Farren estimaba que el dividendo promedio estaba entre $520.000 y $530.000 y que podría bajar unos $50.000 al mes. Son proyecciones, no promesas: por eso la calculadora te deja elegir entre no bajar, bajar 0,5 punto o bajar 1 punto.

¿Cuánto cambian tu pie y tu dividendo? Los números de un departamento de UF 3.000

Tomemos un departamento de UF 3.000, tasado en UF 3.000, a 30 años, con la UF de $41.226,39 (27 de octubre de 2026). La tasa mensual es la anual dividida por 12, como calculan los bancos, y los seguros de desgravamen e incendio suman cerca de 1 UF al mes. La renta es la que hace que el dividendo con seguros sea un 25% de ella: es nuestro criterio de planificación, y cada banco evalúa tu caso. Las filas de la reforma usan el escenario que anuncia el Gobierno, 90% de crédito y 10% de pie: la ley lo deja a las bases del Fonavi.

Ejemplo, no promesa. El 3% del Estado son UF 90, sujetas al tope anual en UF que fije Hacienda.

¿Qué nos dice la tabla?

• El gran cambio es el pie. Pasas de juntar UF 600 a juntar UF 210: unos $16 millones menos. Para mucha gente, el pie es la barrera de entrada, no el dividendo.
• El dividendo baja solo si la tasa baja. Con 90% de financiamiento pides UF 300 más de crédito. A la tasa de hoy, el dividendo sube UF 1,45 al mes, unos $60.000.
• Para quedar igual que hoy, la tasa tendría que bajar a cerca de 3,15%, casi un punto. Con la baja de 1 punto que proyecta el Gobierno (a 3,1% en este ejemplo), el dividendo queda prácticamente igual al de hoy, pero con mucho menos pie.

Se podría decir que la reforma te cambia el problema: juntas menos pie, pero pagas un crédito más grande (a 30 años en el ejemplo). Ojo también con un dato que suele pasarse por alto: hoy, en viviendas nuevas de hasta 6.000 UF, la garantía Fogaes ya permite que algunos bancos financien hasta 90% (Minvu). Lo nuevo del proyecto es el bono del Estado (3% del valor de la vivienda) y que también serviría para viviendas usadas.

¿Qué críticas tiene?

El proyecto tiene apoyo amplio (la Cámara lo aprobó en general por 100 votos contra 35), pero también reparos serios. Vale la pena conocerlos, porque varios tocan directo a quien compra:

• Los precios. Si la oferta de viviendas no crece al mismo ritmo que la demanda, un crédito más fácil puede subir los precios. Lo advierten el propio Mario Farren y Alejandro Micco.
• El peso del Estado en el crédito hipotecario. Matías Acevedo estima que el Fonavi podría llegar a comprar cerca del 70% de los créditos que se originan, y SoyFocus advierte que podría acumular hasta US$20.000 millones en deuda con garantía estatal.
• El riesgo fiscal. El Consejo Fiscal Autónomo advirtió que el efecto en las cuentas públicas queda «bajo la línea»: si se ejecutan las garantías, sube la deuda. Para el MK4 completo, estima un deterioro máximo del balance de 0,07% del PIB en 2030 en un escenario sin crecimiento (0,02% con crecimiento), y recomienda un techo a la garantía estatal, reportes independientes y mejor gobernanza.
• Si el problema es la tasa. Ignacio Briones sostiene que las tasas chilenas ya son comparables a las de países desarrollados y que el problema está más bien en el acceso, los precios y los salarios.
• El diseño. Mario Marcel cuestiona el diseño del Fonavi y la compensación fiscal. Bci respaldó la primera pérdida de los bancos, pero pidió ajustarla al riesgo de cada cartera; esa crítica fue a una versión anterior, y el texto que aprobó la Cámara ya mide ese riesgo por cartera.

Del otro lado, el argumento del Gobierno es que más liquidez para los bancos se traduce en tasas más bajas, plazos más largos y menos pie. Las dos cosas pueden ser ciertas a la vez: el crédito puede abaratarse y, si no hay más oferta, parte de esa ayuda puede irse en precio.

¿Cómo convive con el subsidio a la tasa y la exención de IVA?

Son herramientas distintas, y el proyecto no reemplaza a las que ya existen. Una baja la tasa con un subsidio, otra baja el precio y el Fonavi abarataría el financiamiento de los bancos.

El texto de la Cámara dice que el bono del AVV no se suma a los subsidios del Minvu. Si un mismo crédito podrá sumar el subsidio a la tasa y el Fonavi, o el bono del AVV y la exención de IVA, no está definido en lo que se ha publicado: dependerá del texto final y del reglamento.

¿Me sirve si ya tengo una vivienda o compro para arrendar?

Aquí hay que ser honesto, porque la mayoría de quienes nos leen invierten. El Fonavi y el AVV son para personas naturales que compran su vivienda. El texto de la Cámara pide, para el Fonavi, que la que compras sea tu «única vivienda» cuando te dan el crédito; para el AVV, que ninguno de los compradores sea ni haya sido dueño de una vivienda, salvo por herencia. Si ya tienes una vivienda que compraste, no calificas a ninguno de los dos. Tampoco califica una sociedad. Ojo: hablamos de viviendas; un estacionamiento o un terreno no lo son.

Hay casos intermedios, y la calculadora los separa:

• Tuviste una que no fue heredada, pero hoy no tienes ninguna: podrías calificar al Fonavi, porque sería tu única vivienda, pero no al AVV. Con 90% de crédito, el pie de 10% sería todo tuyo: UF 300 en un departamento de UF 3.000, sin el 3% del Estado. El dividendo es el mismo que con el AVV, porque el crédito es igual.
• Heredaste una y todavía la tienes: la herencia no te deja fuera del AVV, pero sí del Fonavi, porque la que compras no sería tu única vivienda (salvo que vendas la heredada antes del crédito). Podrías juntar el 7% y recibir el 3% del Estado, pero el 90% tendría que dártelo un banco a la tasa de hoy, sin la baja del Fonavi: en un departamento de UF 3.000, el dividendo sería de UF 13,05, igual que en el escenario sin baja.
• Heredaste una y ya no la tienes: podrías calificar a los dos.

¿Y si es tu primera vivienda y la quieres arrendar? No está claro. El texto exige que la vivienda sea de uso habitacional y deja el detalle al reglamento. Mientras no se sepa, no armes un plan de inversión sobre esa base.

Aunque no califiques, la reforma te puede tocar de forma indirecta:

• Tasas. Más liquidez hipotecaria podría presionar las tasas a la baja también fuera del Fonavi.
• Demanda. Si se aprueba, más personas podrían comprar su primera vivienda bajo 6.000 UF.
• Precios. Esa misma demanda podría subir los precios de las viviendas bajo 6.000 UF, justo el tramo donde compran muchos inversionistas.

Y si tienes hijos jóvenes que van a comprar su primera vivienda, el AVV podría servirles para juntar el pie. Lo que sí rige hoy para todos los que califican es el subsidio a la tasa con la garantía Fogaes. La exención de IVA de la Ley 21.850 es ley publicada; las ventas exentas parten el 1 de diciembre de 2026, con reglas para operaciones anteriores. Si estás por comprar, compara con esas herramientas, no con un proyecto: en la asesoría revisamos tu caso con lo que rige y con tus números.

Lo que ganas y lo que te cuesta

Errores frecuentes

• «Ya rige». No: es un proyecto de ley. La Cámara lo aprobó el 27 de octubre de 2026 y, al 30 de octubre, lo revisaba el Senado.
• «El Fonavi te presta». No: compraría créditos a los bancos. Tú sigues tratando con tu banco.
• «El Estado te paga el pie». No todo: tú pones 7% y el Estado 3%, con un tope en UF.
• «El dividendo va a bajar». Solo si la tasa baja lo suficiente. Con 90% y la tasa de hoy, sube.
• «Lo voy a usar para mi segundo departamento». No. Para el Fonavi, la que compras debe ser tu única vivienda; para el AVV, una vivienda heredada no te deja fuera.
• «Abro la cuenta en mi AFP». La Cámara rechazó que las AFP administren estas cuentas.

¿Te sirve la reforma? Una pauta rápida

Podría servirte, si se aprueba como está, si:

• No tienes ninguna vivienda a tu nombre y quieres comprar una para vivir, de hasta 6.000 UF. Si además nunca has sido dueño de una (o solo heredaste), podrías sumar el bono del AVV.
• Heredaste una vivienda y todavía la tienes: el AVV podría servirte para el pie, pero no el Fonavi, salvo que la vendas antes del crédito.
• Tu barrera es el pie, no la renta: puedes pagar el dividendo, pero no juntar el 20%. Ojo: en vivienda nueva, con el Fogaes, hoy algunos bancos ya piden 10%; lo nuevo sería el bono y que sirva para usadas.
• Puedes ahorrar en forma constante durante al menos 30 meses.

Probablemente no te cambia nada si:

• Ya tienes hoy una vivienda que compraste, o compras a través de una sociedad.
• Compras para arrendar y no sería tu única vivienda.
• Vas a comprar en los próximos meses: compara con el subsidio a la tasa, que rige hoy, y con la exención de IVA (ley publicada; las ventas exentas parten el 1 de diciembre de 2026, con reglas para operaciones anteriores).

Cómo lo trabajamos en el grupo

En Valorízate calculamos tu compra con lo que rige hoy: tu renta, tu ahorro, el subsidio a la tasa si calificas y el precio real del proyecto, con y sin IVA. Seguimos el avance de la reforma, y esta guía se actualiza cuando cambie. Lo tributario (el ahorro para la vivienda y el bono, el APV y las ganancias de capital) lo revisa Declara Inteligente, nuestra empresa hermana de contabilidad y tributación.

Esta guía es información general sobre un proyecto de ley en trámite: su estado está en el recuadro del inicio. No reemplaza una asesoría sobre tu caso.