Ayudar con el pie a tus hijos: la donación con 50% menos de impuesto

Muchos padres ayudan a sus hijos con el pie de su primer departamento. Es probablemente la ayuda que más cambia una primera compra: sin pie no hay crédito. La Ley 21.850, publicada el 17 de octubre de 2026, rebaja a la mitad el impuesto a las donaciones durante un año, y varios lo han contado como «el momento de ayudar a tus hijos».

Puede ser. Pero antes de correr al notario conviene saber cuánto impuesto paga de verdad una donación para el pie. Te adelanto la respuesta: algo paga, pero poco. En esta guía te explico la regla, te muestro los números, te cuento cuándo la rebaja pesa de verdad y te digo cuánto puede comprar tu hijo con esa ayuda.

¿Qué cambió con el impuesto a las donaciones?

El artículo primero transitorio rebaja en 50% el impuesto que se determina según la Ley 16.271, con estas condiciones:

• Una sola vez por donante. Por eso conviene incluir a todos tus hijos en una misma escritura; si donan los dos padres, cada cónyuge dona lo suyo.
• Escritura pública de donación entre el 1 de diciembre de 2026 y el 30 de noviembre de 2027. La inscripción, si se dona una propiedad, puede ser posterior.
• Solo a legitimarios y asignatarios de cuarta de mejoras (hijos, cónyuge, conviviente civil, que es legitimario por el artículo 16 de la Ley 20.830, y los demás que define el Código Civil), en la proporción que elija el donante. A terceros no, salvo que el donante no tenga esos asignatarios.
• Sin insinuación judicial, el trámite ante un juez que antes se pedía en muchas donaciones.

Y con un tope:

• Lo donado con el beneficio no puede pasar de 50% del patrimonio neto del donante, que además debe tener bienes por al menos el doble de lo que dona. Se acredita con una declaración jurada ante el SII. Ojo: si lo donado con la rebaja pasa de ese 50%, no se rebaja solo el exceso: se pierde toda la rebaja, porque la ley dice que «en ningún caso» procede.

Cabe destacar otros tres detalles de la ley: la donación al cónyuge es irrevocable; el notario no autoriza la escritura sin el certificado de pago del impuesto; y, para futuras herencias o donaciones, se considera pagado el impuesto completo, sin la rebaja.

¿Cuánto impuesto paga una donación a un hijo?

El impuesto se calcula sobre lo que recibe cada hijo, no sobre el total, en tres pasos:

1. Exención de 5 UTA por hijo. El artículo 2° de la Ley 16.271 dice que las donaciones al cónyuge, ascendientes, hijos y descendientes «estarán exentas de este impuesto en la parte que no exceda de cinco unidades tributarias anuales». Con la UTA de octubre de 2026 ($865.812), son $4.329.060. Ojo: las 50 UTA exentas que a veces se citan son de las herencias, no de las donaciones.

2. Escala sobre lo que excede. A esa parte, medida en UTA, se le aplica la tasa de su tramo y se le resta la deducción fija que publica el SII.

3. Rebaja de 50%, si se cumplen las condiciones de la ley.

La ley usa la UTA del mes de la donación. Y las donaciones del mismo donante al mismo hijo se suman para calcular el impuesto (artículo 23): si ya le donaste antes, el cálculo cambia, y por eso la calculadora te lo pregunta: «¿Le has donado antes a esta persona?».

Ejemplo: el pie de un departamento de UF 3.000

Tu hijo quiere un departamento de UF 3.000 con 80% de crédito. Con una UF de $40.000, necesita UF 600 de pie: $24 millones. Tiene $4 millones ahorrados y tú le donas $20 millones.

• Impuesto sin la rebaja: $156.709. Las primeras 5 UTA ($4.329.060) van exentas; sobre los otros $15.670.940 se paga 1%.
• Impuesto con la rebaja de 50%: $78.355. Si tu hijo lo paga con lo que le donas, le quedan $19.921.645.
• Pie disponible: UF 598,04. Casi lo que necesita.

Ahora la otra mitad de la compra: el crédito. Con 4,2% a 30 años, el dividendo de UF 2.400 es UF 11,736, y el banco pide una renta de unas cuatro veces eso: UF 46,95, cerca de $1.878.000 al mes. Si tu hijo gana $1.800.000 líquidos, su crédito máximo es UF 2.300,53, y con todo su pie llega a UF 2.898,57. Le faltan unas UF 100.

Se podría decir que el pie abre la puerta, pero la renta decide hasta dónde entra. Por eso en la calculadora ves los dos topes: el del pie y el de la renta, y manda el más bajo.

¿Cuándo pesa de verdad la rebaja?

En montos grandes. Algunos casos de una donación a un hijo, con la UTA de octubre de 2026:

Por ende, para ayudar con el pie de un departamento, la rebaja te ahorra decenas o pocos cientos de miles de pesos. Donde pesa de verdad es en donaciones grandes, como donar una propiedad o adelantar parte de la herencia: en una donación de $150 millones, la rebaja son casi $1,4 millones. Esa planificación, con la herencia completa a la vista, la hace Declara Inteligente.

¿Donar dinero o donar la propiedad?

• Donar dinero para el pie es lo más simple: tu hijo compra a su nombre, con su crédito, y la propiedad es suya desde el primer día. El impuesto es bajo y la rebaja cambia poco.
• Donar una propiedad tuya mueve montos mayores, así que la rebaja ahorra más. Pero tiene una trampa: si tu hijo la vende dentro de tres años, su costo tributario será el menor entre tu costo y el de las reglas generales, y eso puede subir el impuesto al vender. Además, una propiedad se valora para el impuesto con reglas propias, que conviene revisar antes de firmar.

Si la idea es que tu hijo compre su primer departamento, en general basta con donar el dinero del pie. Si estás pensando en traspasarle una propiedad, la rebaja de este año es una buena razón para revisarlo, con números y con tiempo.

Lo que este cálculo no considera

• Donaciones anteriores al mismo hijo. Las del mismo donante al mismo donatario se suman para calcular el impuesto (artículo 23 de la Ley 16.271), así que el impuesto cambia. Si a «¿Le has donado antes a esta persona?» respondes que sí, la calculadora no muestra ninguna cifra de impuesto y te lleva a Declara para revisar tu caso; para las donaciones hechas antes de la ley hay además una regla especial (inciso décimo del artículo primero transitorio) que el SII debe instruir; el pie y el precio máximo siguen calculándose con lo que donas ahora.
• El valor de una propiedad donada y el costo tributario a tres años, si se vende.
• Los gastos de la escritura y la UTA exacta del mes en que se dona.

¿Cómo se hace, paso a paso?

1. Define cuánto y a quién. Incluye a todos tus hijos en la misma escritura y revisa que lo donado no pase de la mitad de tu patrimonio neto: si pasa, se pierde toda la rebaja.

2. Calcula el impuesto de cada hijo. Es $0 si queda bajo las 5 UTA (unos $4,3 millones), y suma lo que ya le hayas donado antes.

3. Haz la declaración jurada ante el SII sobre tu patrimonio. El SII debía publicar las instrucciones y los formularios dentro de 30 días desde la publicación de la ley; menciona el formulario 4412.

4. Paga el impuesto y pide el certificado de pago.

5. Firma la escritura pública de donación entre el 1 de diciembre de 2026 y el 30 de noviembre de 2027.

6. Tu hijo usa ese dinero como pie al firmar la promesa o al escriturar.

Lo que ganas y lo que te cuesta

¿Te conviene donar ahora? Una pauta rápida

Puede convenirte si:

• Ya ibas a ayudar a tu hijo con el pie y quieres hacerlo con escritura, en orden y pagando la mitad.
• Piensas donar montos grandes o una propiedad: ahí la rebaja sí se nota.
• Estás planificando tu herencia y quieres adelantar una parte.
• Tu hijo tiene la renta para el crédito: si no, el pie solo no alcanza.

Probablemente no cambia tu decisión si:

• Vas a donar unos pocos millones: el impuesto ya era bajo o cero.
• Lo que donas pasaría de la mitad de tu patrimonio neto.
• Quieres donar una propiedad que tu hijo piensa vender pronto.

Cómo lo trabajamos en el grupo

En Valorízate revisamos la compra de tu hijo como la de cualquier inversionista: cuánto pie tiene, qué crédito le aprueban con su renta y qué departamento le conviene; puedes empezar con la calculadora de cuánto puedo comprar. El impuesto, la declaración jurada y la planificación de la herencia los hace Declara Inteligente, nuestra empresa hermana de contabilidad y tributación. Más medidas de la ley, en qué cambia si vas a comprar un departamento.

Esta guía es información general sobre la Ley 21.850, vigente al 24 de octubre de 2026, y sobre la Ley 16.271. No reemplaza una asesoría tributaria sobre tu caso.