Ley de Reconstrucción 2026: qué cambia si vas a comprar un departamento

La Ley 21.850, «para la reconstrucción nacional y el desarrollo económico y social», se publicó en el Diario Oficial el sábado 17 de octubre de 2026. Es una ley larga: toca la primera categoría, las acciones, la repatriación de capitales, los convenios con Tesorería y mucho más. Si vas a comprar un departamento, te importan cuatro cosas.

En esta guía te las explico en corto, con sus fechas reales, y te digo a quién le sirve cada una. Cada tema tiene su guía completa con calculadora. Y si quieres ir directo a tu caso, la herramienta de abajo te dice qué te aplica.

¿Qué es la Ley 21.850 y cuándo empieza a regir?

El SII anunció 13 circulares y 17 resoluciones para aplicarla. Al 24 de octubre de 2026 no encontramos publicada la resolución de la exención de IVA a la vivienda, así que algunos detalles todavía se van a precisar.

¿Qué fechas importan si vas a comprar?

La ley dice «un año contado desde» el 1 de diciembre de 2026. Tomamos como último día el 30 de noviembre de 2027, como la mayoría de los análisis. En las compras nuevas de hasta 140 m² a una parte no relacionada, hay quien, por el artículo 48 del Código Civil, lleva el plazo hasta el 17 de octubre de 2027; la fecha segura es el 16. El 1 de diciembre de 2026 se cruzan los dos caminos: si la escritura se firmó con IVA, va a la devolución; si se firmó exenta, a la exención.

¿Qué departamentos quedan sin IVA?

Los nuevos y terminados: viviendas con recepción definitiva de obras anterior al 17 de octubre de 2026, en su primera venta, escrituradas entre el 1 de diciembre de 2026 y el 30 de noviembre de 2027 (o después, si la promesa se firmó dentro de ese año por escritura pública o protocolizada). Sin tope de precio ni de metros, con estacionamiento y bodega si se venden en el mismo acto. La venta entre empresas relacionadas no cuenta como primera venta, pero no impide que la venta siguiente, a un tercero, sí califique. Y la recepción tiene que ser definitiva: si el edificio solo tiene recepción parcial, con el texto publicado no califica, así que revisa ese caso con Declara Inteligente.

La escritura tiene que decir expresamente que la venta se acoge a la exención. Dos cosas que se olvidan: la exención la decide la inmobiliaria, no el comprador, y no baja un 19%. El terreno no paga IVA, así que con un terreno de entre 10% y 30% del precio, el IVA contenido es entre 11,2% y 14,4%. En uno de UF 3.000 con 20% de terreno son UF 383,19, y si la inmobiliaria las traspasa completas, el dividendo baja de UF 11,736 a UF 10,237. Te lo explico con números en departamentos sin IVA: cuánto baja el precio, el pie y el dividendo.

¿Qué cambia con el arriendo de tu tercer departamento?

Desde el 1 de enero de 2027 puedes optar a pagar un impuesto único de 5% sobre el arriendo bruto, sin deducciones, en viviendas DFL2 de hasta 90 m² arrendadas a personas no relacionadas. Las personas naturales, también con empresa individual, optan desde la tercera vivienda: la primera y la segunda DFL2 no pueden optar y siguen exentas por el DFL2. Las sociedades, desde la primera, con giro exclusivo de arriendo (artículo 24 ter). Si compras una vivienda nueva a una parte no relacionada contigo (una inmobiliaria u otro tercero, no tu propia empresa) entre el 17 de octubre de 2026 y el 16 de octubre de 2027, el límite sube a 140 m², pero el orden no cambia. Sobre 140 m², la vivienda no es DFL2: no tiene sus beneficios ni puede optar al 5%. Y se aplica a todas las viviendas que cumplan los requisitos, hasta que el SII instruya otra cosa. Para una sociedad, el camino claro es una nueva que opta en su aviso de inicio de actividades; con una que ya existe, revisa tu caso con Declara. Y si la empresa retira utilidades, el SII debe instruir si pagan global complementario.

Ojo: el impuesto es 5% del arriendo bruto, y como se cobra sobre el bruto, pesa más sobre lo que te queda. Con gastos de 40% del arriendo, comparado con tu renta neta equivale a 8,33%. La cuenta completa está en impuesto de 5% al arriendo DFL2: cómo cambia la rentabilidad de tu tercer departamento.

¿Sigue la recuperación de IVA del 27 bis?

Sí. La ley no tocó el 27 bis, pero cambia cuándo te sirve:

• No se suma con la exención: si compras sin IVA, no hay IVA que recuperar.
• El 5% y el 27 bis se excluyen: el artículo 24 ter dice que esas empresas «no podrán acceder a la devolución establecida en el artículo 27 bis», y en la práctica es o uno o el otro.
• Sigue abierto para los proyectos en verde o en blanco, que mantienen el IVA, desde tu tercera propiedad o a través de una sociedad.

Lo detallo en recuperar el IVA de un departamento de inversión.

¿Tus padres te pueden ayudar con el pie pagando menos impuesto?

Entre el 1 de diciembre de 2026 y el 30 de noviembre de 2027, el impuesto a las donaciones baja a la mitad, una sola vez por donante, para donaciones a hijos, cónyuge, conviviente civil y otros legitimarios, con escritura pública y si lo donado no pasa de la mitad del patrimonio neto de quien dona.

Cabe destacar que, para un pie típico, el impuesto es bajo: cada hijo puede recibir 5 UTA (unos $4,3 millones) sin impuesto, y un pie de $20 millones paga cerca de $157 mil, o $78 mil con la rebaja. La rebaja pesa más en montos grandes, como donar una propiedad. Lo explico con números en ayudar con el pie a tus hijos: la donación con 50% menos de impuesto.

¿Qué cambia en las contribuciones?

Desde el 1 de enero de 2027, las personas naturales de 65 años o más dejan de pagar contribuciones por su vivienda principal, con estacionamiento y bodega en la misma dirección, sin tope de avalúo ni de ingresos. Es una sola vivienda en todo Chile: las demás pagan como siempre. Hay que estar al día en el aseo y en las contribuciones del año anterior, y hacer una declaración jurada cada año ante el SII.

Para un inversionista, entonces, no cambia nada en sus departamentos de arriendo. Las reglas de copropiedad y uso mixto las explica Declara Inteligente.

¿Qué no cambia?

• Los beneficios DFL2 de tus dos primeras viviendas como persona natural.
• La rebaja de intereses hipotecarios del artículo 55 bis: sigue rebajándose de tus otros ingresos, también si optas al 5%, porque es de la Ley de la Renta y no del DFL 2 (lo suponemos así hasta que el SII instruya). Eso sí, las contribuciones de un arriendo que paga el 5% no dan crédito (mismo supuesto).
• El ingreso no renta de hasta UF 8.000 al vender un inmueble como persona natural.
• El artículo 27 bis en sí: solo se cierra para quien opta al 5% del artículo 24 ter.
• El subsidio a la tasa hipotecaria y la garantía Fogaes: son otras leyes (21.748 y 21.836), con sus propios plazos, y las solicitudes siguen hasta el 31 de mayo de 2028.

¿Hay que apurarse? La ventana de 12 meses, con los requisitos reales

Se ha hablado de una «ventana histórica»: departamentos sin IVA, el 5% al arriendo y el subsidio a la tasa al mismo tiempo. Es cierto que hay un período en que pueden coincidir. Pero miremos a quién le coinciden de verdad:

• El IVA cero es solo para departamentos ya terminados y si la inmobiliaria lo aplica.
• El 5% es para tu tercera vivienda o una sociedad, y si te conviene frente al régimen general lo calcula Declara con tu caso.
• El subsidio a la tasa es para viviendas nuevas de hasta 6.000 UF y lo aprueba cada banco.

Se podría decir que la reforma mejora algunos negocios, pero no convierte un mal departamento en uno bueno. Por ende, el orden es el de siempre: primero el departamento, la ubicación, el arriendo y el crédito; después, qué beneficio tributario le suma.

Lo que ganas y lo que te cuesta

Errores frecuentes en lo que se publica

• «Los departamentos bajan 19%». No: el terreno no paga IVA y el traspaso lo decide la inmobiliaria.
• «El IVA cero aplica a cualquier vivienda nueva». Solo con recepción definitiva anterior al 17 de octubre de 2026.
• «El 5% es obligatorio». Es optativo.
• «Las sociedades no pueden optar al 5% desde la primera». El artículo 24 ter dice que sí.

¿Te toca algo de la reforma? Una pauta rápida

Probablemente sí, si:

• Te interesa un departamento terminado, con recepción definitiva antes del 17 de octubre de 2026, que nunca se ha vendido.
• Ya tienes dos DFL2 y vas por el tercero, de hasta 90 m² (o 140 m² si es nuevo y lo compras a una parte no relacionada hasta el 16 de octubre de 2027).
• Tus padres te van a ayudar con un pie grande.
• Tienes 65 años o más y vives en tu propiedad.

Probablemente no, si:

• Compras tu primera o segunda vivienda en verde o en blanco: la reforma no te cambia nada, pero el subsidio a la tasa sí puede.
• Compras un usado a una persona: no lleva IVA.

Cómo lo trabajamos en el grupo

En Valorízate partimos por el departamento y tu financiamiento, y después sumamos lo que te toca de la reforma: el precio con y sin IVA, el flujo con y sin el 5%, y cuánto pie tienes con la ayuda de tu familia. Lo tributario de tu caso, desde los requisitos de la exención hasta qué régimen te conviene, lo ve Declara Inteligente, nuestra empresa hermana. Así cada decisión tiene los dos lados de la cuenta.

Esta guía es información general sobre la Ley 21.850, vigente al 24 de octubre de 2026. El SII todavía debe dictar varias instrucciones. No reemplaza una asesoría tributaria sobre tu caso.