Departamentos sin IVA: cuánto baja el precio, el pie y el dividendo

Desde 2016, toda venta habitual de viviendas nuevas paga IVA, y ese IVA viene metido en el precio. La Ley 21.850, publicada en el Diario Oficial el 17 de octubre de 2026, abre una ventana de un año en que una parte de esas viviendas se puede vender sin IVA. Suena a «19% menos», y así lo han contado varios avisos. No es así.

En esta guía te explico qué viviendas entran, desde y hasta cuándo, cuánto baja de verdad el precio y, sobre todo, qué pasa con tu pie, tu crédito y la renta que te pide el banco. Al final, la calculadora te deja poner los números de tu caso.

¿Qué departamentos quedan sin IVA y desde cuándo?

La exención está en el artículo cuarto transitorio de la ley. Las inmobiliarias «podrán optar» a vender sin IVA si se cumplen cuatro requisitos a la vez:

1. Que sea una vivienda. Sin tope de precio, de superficie ni de número de unidades. Entran el estacionamiento y la bodega si se venden en el mismo acto o contrato que el departamento y tienen la misma recepción definitiva, o una anterior a la publicación.

2. Que sea la primera venta después de la recepción definitiva. La venta entre empresas relacionadas no cuenta como primera venta, pero no impide que la venta siguiente, a un tercero, sí califique.

3. Que tenga recepción definitiva de obras antes del 17 de octubre de 2026, con el certificado de la Dirección de Obras. Ojo: el texto publicado dice «recepción definitiva». El proyecto de ley aceptaba la recepción parcial; el texto publicado no. Si tu edificio solo tiene recepción parcial, con el texto publicado no califica: revisa tu caso con Declara Inteligente.

4. Que la escritura se firme dentro del año, o después, si viene de una promesa firmada dentro de ese año por escritura pública o por instrumento privado protocolizado. La escritura debe mencionar expresamente que la venta se acoge a la exención.

El 1 de diciembre de 2026 se cruzan los dos caminos: si la escritura se firmó con IVA, va a la devolución; si se firmó exenta, a la exención.

En simple: aplica a departamentos terminados, con recepción final, que todavía no se habían vendido. Los proyectos en verde o en blanco siguen con IVA.

¿Cuánto baja el precio de verdad?

Aquí está el error más repetido. El IVA de una vivienda nueva se calcula solo sobre la construcción: el terreno se descuenta de la base (artículo 17 de la Ley del IVA). Por eso el IVA que viene dentro del precio no es un 19%:

IVA contenido = precio × (1 − % de terreno) × 19 ÷ 119

Con una UF de $40.000, las UF 383,19 del caso del medio son $15,3 millones.

Y hay un segundo filtro: la inmobiliaria. La ley no la obliga a bajar el precio. Puede traspasarte todo el IVA, una parte o nada. Por eso las cifras que se han publicado no coinciden entre sí. Cabe destacar que la diferencia no está en la ley, sino en cuánto decide traspasar cada inmobiliaria. Por ende, el dato que tienes que conseguir es el precio con IVA y el precio sin IVA, por escrito, de la unidad que te interesa.

¿Cómo cambian el pie, el crédito y el dividendo?

Tomemos el caso del medio: un departamento de UF 3.000, con 20% de terreno, y una inmobiliaria que traspasa todo el IVA al precio. Lo financias con 80% de crédito, a 4,2% anual y 30 años. La tasa mensual es la anual dividida por 12, como calculan los bancos, y la renta mínima es cuatro veces el dividendo (el criterio del 25%).

Llevado a pesos, con una UF de $40.000:

• El pie baja UF 76,64, unos $3,1 millones. Es plata que no tienes que juntar.
• El dividendo baja UF 1,499 al mes, unos $60.000. En 30 años son 360 dividendos más bajos.
• La renta que te pide el banco baja UF 6, unos $240.000 al mes. Para alguien que estaba justo en el límite, esa es la diferencia entre que le aprueben o no.

En la calculadora la tasa parte con la de referencia del sitio. Si la cambias a 4,2%, ves exactamente esta tabla.

¿Y si la inmobiliaria traspasa solo una parte?

Es lo más probable en muchos proyectos. Con el mismo departamento y un traspaso de 50%, la rebaja es UF 191,60: el precio queda en UF 2.808,40 y el dividendo en UF 10,987, unos UF 0,75 menos que con IVA. Sigue siendo un ahorro, pero la mitad del que anuncian los titulares.

Por eso no compares el precio sin IVA de un proyecto con el precio con IVA de otro. Compara precio contra precio, con las mismas condiciones de pie, bono y crédito.

¿Qué pasa si ya compraste con IVA este año?

Si escrituraste con IVA entre el 22 de abril y el 30 de noviembre de 2026, la venta se puede acoger igual, siempre que cumpla los requisitos 1 a 3 y la escritura mencione expresamente que se acoge; la Resolución 146 del SII pide además una cláusula de devolución. El 1 de diciembre de 2026 se cruzan los dos caminos: si la escritura se firmó con IVA, va a la devolución; si se firmó exenta, a la exención. El mecanismo es indirecto: la inmobiliaria te restituye el IVA y, solo después de acreditarlo, pide la devolución al SII, que le devuelve exactamente lo que te restituyó.

Es voluntario para la inmobiliaria. Si compraste en ese período, pregúntale por escrito si lo va a hacer. Y si pensabas recuperar ese IVA por el 27 bis, es uno o el otro: si te lo restituyen, ya no lo soportaste. Revisa tu caso con Declara Inteligente.

¿Conviene esperar a diciembre para escriturar?

Si el departamento que te interesa cumple los requisitos, la fecha de la escritura importa: antes del 1 de diciembre de 2026 la venta lleva IVA (salvo la devolución que te expliqué arriba). Pero no tomes la decisión solo por el impuesto:

• La rebaja la decide la inmobiliaria, y puede cambiar sus precios en cualquier momento. Un 12,8% teórico no sirve si el precio con IVA sube antes.
• La promesa también cuenta. Si firmas la promesa dentro del año por escritura pública o instrumento privado protocolizado, la escritura puede ser posterior.
• El crédito manda. Si la tasa o tu preaprobación cambian en esos meses, el ahorro de IVA se puede ir en el dividendo.

Se podría decir que la exención es un descuento con fecha de vencimiento. Un buen descuento sobre un mal departamento sigue siendo un mal negocio.

¿Sirve si compras para invertir?

Sí, y con una diferencia importante. Si compras para arrendar, la otra puerta era recuperar el IVA por el artículo 27 bis. Exención y 27 bis no se suman: si compras sin IVA, no hay IVA que recuperar.

• Departamento terminado con exención: pagas menos desde el día uno, sin trámites ni operación mensual de IVA.
• Departamento en verde o en blanco: sigue con IVA, y si es tu tercera propiedad o compras por una sociedad, el 27 bis puede ser una opción.

Desde 2027, además, el arriendo de tu tercer departamento DFL2 puede pagar un impuesto único de 5%. Si quieres ver todo lo que te toca de la reforma en una sola pantalla, revisa qué cambia si vas a comprar un departamento.

Lo que ganas y lo que te cuesta

Errores frecuentes

• «Los departamentos bajan un 19%». No: el terreno no paga IVA, así que el IVA contenido es menor, y además depende del traspaso.
• «Aplica a cualquier vivienda nueva». No: solo a las que tenían recepción definitiva antes del 17 de octubre de 2026.
• «El comprador la puede exigir». No: la opción es de la inmobiliaria.
• «Basta la recepción parcial». El proyecto la aceptaba; el texto publicado exige recepción definitiva.
• «Si la vendieron entre empresas relacionadas, ya no sirve». Esa venta no cuenta como primera, pero la siguiente, a un tercero, sí puede calificar.

¿Te conviene un departamento sin IVA? Una pauta rápida

Puede convenirte si:

• El departamento ya tiene recepción definitiva anterior al 17 de octubre de 2026 y es su primera venta.
• La inmobiliaria te entrega por escrito el precio con y sin IVA, y la diferencia es real.
• Puedes escriturar entre el 1 de diciembre de 2026 y el 30 de noviembre de 2027, o firmar en ese plazo la promesa por escritura pública o instrumento privado protocolizado.
• Estabas justo en el límite de renta o de pie: la rebaja te acerca a la aprobación.

Probablemente no cambia tu decisión si:

• Te interesa un proyecto en verde o en blanco: sigue con IVA.
• La inmobiliaria no traspasa el IVA al precio.
• Compras para invertir y el 27 bis o tus otros números pesan más que la rebaja.

Cómo lo trabajamos en el grupo

En Valorízate, en los proyectos que evaluamos con exención mostramos los dos precios, con y sin IVA, del mismo tamaño, y calculamos tu pie, tu crédito y tu dividendo con el que realmente vas a pagar. Los requisitos tributarios y qué pasa con el 27 bis en tu caso los revisa Declara Inteligente, nuestra empresa hermana de contabilidad y tributación.

Esta guía es información general sobre la Ley 21.850, vigente al 24 de octubre de 2026. Al cierre, el SII no había publicado la resolución de la exención de IVA. No reemplaza una asesoría tributaria sobre tu caso.