¿Qué es el bono pie y qué riesgos tiene?

¿Qué es el bono pie?

Para comprar un departamento, los bancos suelen financiar hasta el 80% del precio y tú pagas el 20% restante como pie. El bono pie es un aporte de la inmobiliaria que cubre una parte de ese 20%, habitualmente la mitad.

Se usa sobre todo en proyectos en blanco y en verde, donde el pie restante se paga en cuotas mientras se construye el edificio. Por eso es atractivo para inversionistas con buena renta pero poco ahorro.

¿Cómo funciona? El cálculo paso a paso

Las inmobiliarias suelen armar el precio así: parten del precio de lista, aplican su descuento máximo y dividen por 0,9 para obtener el precio con bono pie de 10%. Un ejemplo con un 1D-1B:

1. Precio de lista: UF 2.689. El que publica la inmobiliaria.

2. Descuento máximo de 20%: UF 2.151. El precio real del departamento.

3. Precio de escritura con bono: UF 2.390. 2.151 ÷ 0,9. Es el precio que ve el banco.

4. Bono pie de 10%: UF 239. Tú pagas el otro 10% y el banco presta UF 1.912.

Dato clave: Con o sin bono pie, la inmobiliaria recibe las mismas UF 2.151. Lo único que cambia es cuánto pones tú y cuánto te presta el banco.

¿Cuánto sube tu crédito y tu dividendo?

Dividendo a 30 años, tasa 3,5% anual, sin seguros. Valores referenciales.

3,5% es la referencia con subsidio a la tasa; sin él, usa el promedio de mercado (4,0%).

El bono pie te libera UF 191 de ahorro al inicio, unos $7,6 millones con una UF de $40.000. Pero los devuelves con intereses: cerca de 0,9 UF más de dividendo cada mes durante 30 años, unas UF 309 en total.

¿Qué riesgos tiene el bono pie?

• Más deuda y más dividendo. Quedas debiendo más que el precio real del departamento y pagas intereses sobre esa diferencia durante todo el crédito.

• La tasación manda. El banco presta sobre el menor valor entre el precio y su tasación. Si la tasación queda bajo el precio de escritura, el crédito baja y tú cubres la diferencia, a veces pocos días antes de escriturar.

• Menos margen si el precio cae. Como partes con una deuda mayor, si más adelante vendes bajo el precio de escritura puedes deber más de lo que vale el departamento.

• Bajo la lupa de bancos y gremios. En diciembre de 2025 la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios llevó el tema a la CMF como una mala práctica, la Asociación de Bancos lo cuestionó por simular la operación y la CChC pidió a sus socios no usarlo. Algunos bancos hoy exigen acreditar que el pie se pagó.

¿Cuándo conviene y cuándo no?

Puede convenir si:

• Tienes renta alta y estable, pero poco ahorro.

• El arriendo estimado cubre el dividendo con bono.

• Usas el ahorro liberado en algo que rinde más, o como fondo de emergencia.

Mejor evitarlo si:

• El dividendo con bono supera el 25% de tu renta líquida.

• El arriendo no alcanza a cubrir el dividendo.

• Puedes pagar el pie completo o en cuotas sin inflar el precio.

Alternativas al bono pie

1. Pie en cuotas real. Pagar el 20% en cuotas durante la construcción, sin subir el precio de escritura.

2. Descuento directo. Comprar al precio con descuento y financiar el 80% de ese valor.

3. Complemento de renta. Sumar la renta de tu pareja o de un familiar para acceder a un crédito mayor sin depender del bono.

Cómo lo trabajamos en Valorízate

En cada ficha de proyecto te mostramos el precio de lista, el precio con descuento y el de escritura, y tus números con y sin bono pie. Así decides con toda la información, no solo con la cuota del pie.