Subsidio a la tasa hipotecaria 2026: cuánto baja tu dividendo y quién puede usarlo

Pocas veces el Estado te baja directamente el dividendo. El subsidio a la tasa hipotecaria lo hace: rebaja hasta 0,6 puntos la tasa de tu crédito durante toda su vida, con un máximo de 30 años. En agosto de 2026 se amplió a viviendas de hasta 6.000 UF y a 80.000 cupos. Aquí te explico cuánto significa en pesos, quién puede usarlo y qué hay que revisar antes de firmar.

¿Qué es el subsidio a la tasa hipotecaria?

Es un aporte del Estado que baja hasta 60 puntos base (0,6 puntos porcentuales) la tasa de interés de tu crédito hipotecario para comprar una vivienda nueva. El banco te cobra la tasa rebajada y el Fisco le paga la diferencia una vez al año.

• Lo creó la Ley 21.748, publicada el 29 de mayo de 2025, con 50.000 cupos y viviendas de hasta 4.000 UF.
• Lo amplió la Ley 21.836, publicada el 17 de agosto de 2026: 80.000 cupos, viviendas de hasta 6.000 UF y plazo hasta el 31 de mayo de 2028.
• Dura todo el crédito, con un máximo de 30 años.

¿Cuánto baja tu dividendo?

Con una tasa de mercado de 4,0% (el promedio de agosto de 2026, según el Banco Central), el subsidio la deja en 3,4%. En un crédito a 30 años con 90% de financiamiento:

Sin seguros, con UF de $40.000 y tasa mensual igual a la tasa anual dividida por 12. En 30 años, el ahorro del caso de UF 3.000 suma unas UF 330, cerca de $13,2 millones.

Cuando leas en prensa que el dividendo “baja un punto”, ojo: esa cifra suma el subsidio de 0,6 puntos y el efecto esperado de la garantía estatal sobre el spread del banco. El subsidio en sí son 0,6 puntos.

Requisitos del subsidio

• Vivienda nueva, en primera venta, de hasta 6.000 UF, incluidos estacionamiento y bodega si se compran juntos.
• Solo personas naturales. Una sociedad no puede usarlo.
• Primera vivienda: así lo describen la Biblioteca del Congreso y Hacienda. Si ya tienes una propiedad, confírmalo por escrito con el banco.
• Crédito a tasa fija, con financiamiento de hasta 90% del menor valor entre precio y tasación.
• La tasa sin subsidio no puede superar la tasa de referencia que Hacienda fija cada mes.
• Compras con promesa firmada después del 31 de diciembre de 2024.
• Pedirlo en una entidad participante antes del 31 de mayo de 2028 o hasta que se agoten los cupos.

No se postula al Estado: el banco lo tramita con el crédito, con una declaración jurada tuya.

¿Sirve para invertir?

Esta es la pregunta que más nos hacen, y conviene responderla con cuidado: depende del banco y de tu caso.

• Lo que dice la ley: el texto de la Ley 21.748 menciona “primera vivienda” solo en los 6.000 cupos especiales, reservados para viviendas de hasta 3.000 UF. Pero los cupos generales exigen cumplir los requisitos del programa de garantías FOGAES y de sus decretos.
• Lo que dicen las fuentes oficiales: la guía Ley Fácil de la Biblioteca del Congreso y el Ministerio de Hacienda lo describen como un beneficio para la compra de la primera vivienda.
• Lo que firmas: para acceder al subsidio firmas una declaración jurada, y el reglamento contempla sanciones si es falsa.

En los cupos generales, la ley no exige que sea tu primera vivienda (sí en los cupos especiales). La BCN y Hacienda lo presentan como un apoyo a la primera vivienda, pero al menos un banco participante indica que tener otra propiedad no te excluye automáticamente. Cada banco evalúa tu caso: pide la confirmación por escrito antes de contar con el subsidio. Para una segunda o tercera propiedad, lo habitual sigue siendo financiar 80% o menos.

La garantía FOGAES: cómo se llega al 90%

El subsidio viene acompañado del programa de garantías Apoyo a la Vivienda Nueva (FOGAES):

• El Estado le garantiza al banco hasta el 50% del saldo del crédito, durante la mitad del plazo (entre 5 y 15 años).
• Con esa garantía, el banco puede financiar hasta 90%, es decir, con un pie de 10%.
• La garantía no pone el pie. Tú pagas el 10% restante, y el banco igual evalúa tu renta.

Financiar 90% en vez de 80% baja el ahorro inicial, pero aumenta la deuda y el dividendo. En el departamento de 3.000 UF, pasar de 80% a 90% suma 300 UF de crédito. Es el mismo razonamiento que explicamos en nuestra guía del bono pie: menos pie hoy es más dividendo durante 30 años.

¿Quedan cupos?

Al 14 de agosto de 2026, según datos de la Asociación de Bancos publicados por La Tercera el 1 de septiembre, había 101.632 solicitudes, 54.759 con aprobación comercial, 34.704 en evaluación y 30.384 créditos ya cursados. Las aprobadas más las en evaluación ya superan los 80.000 cupos, aunque no todas terminan en un crédito. Si estás evaluando comprar, confirma con el banco que queden cupos antes de promesar.

Las entidades participantes informadas por FOGAES en junio de 2026 son: Banco de Chile, Banco Internacional, BancoEstado, BCI, Itaú, BICE, Santander, Falabella, Consorcio, Coopeuch, Penta AMH, Renta Nacional, MetLife y 4 Life.

Tres cuidados antes de firmar

1. Si refinancias o te cambias de banco, pierdes el subsidio. Una tasa nueva tendría que quedar bajo la que pagas con subsidio, y además cubrir los costos del cambio.

2. Compara la tasa final, no solo el subsidio. Un banco con mejor spread puede dejarte más bajo que otro con subsidio. Mira el dividendo y la CAE de cada oferta.

3. Revisa tu flujo, no solo el dividendo. Si inviertes, calcula cuánto pones cada mes entre el arriendo y el dividendo. Con subsidio, ese aporte baja, pero rara vez desaparece.

No lo confundas con otros beneficios

Cómo lo trabajamos en Valorízate

En cada proyecto nuevo te mostramos si el proyecto califica para el subsidio y calculamos tu dividendo con y sin él, y con 80% y 90% de financiamiento. Así decides con el número completo: pie, dividendo, arriendo y aporte mensual.

Información vigente al 27 de septiembre de 2026. Las condiciones de cada crédito dependen de la evaluación del banco.