Respuesta corta
La zona de Metro Ñuñoa, donde combinan las líneas 3 y 6, tiene una demanda de arriendo alta: los edificios de renta residencial de Ñuñoa cerraron 2025 con 99% de ocupación. A 1 km o menos del Proyecto Irarrázaval Aldunate, que está a 240 m de Metro Ñuñoa, la mediana de los avisos es $450.000 para un estudio y $550.000 para un 1D1B. Desde 2019, Irarrázaval tiene un límite de 15 pisos. En contra: el ruido de los buses de Irarrázaval y la congestión los días de eventos en el Estadio Nacional.
Por qué mirar la zona de Metro Ñuñoa
La estación Ñuñoa es la combinación de las líneas 3 y 6 del Metro. Desde ahí se llega sin transbordo a Providencia y Los Leones por la Línea 6, y al centro de Santiago por la Línea 3. Para un arrendatario que trabaja o estudia en esos lugares, vivir a pocas cuadras de la estación es una ventaja concreta. A la zona la atraviesa la Av. Irarrázaval, con comercio, servicios y paraderos de buses.
El dato de demanda que más pesa: según Colliers, citado por Diario Estrategia el 10 de febrero de 2026, los edificios de renta residencial de Ñuñoa cerraron 2025 con 99% de ocupación. Son edificios completos de arriendo, no departamentos de inversionistas, pero son una señal de demanda fuerte en la comuna.
Arriendos de referencia cerca de Metro Ñuñoa
El 1 de noviembre de 2026 revisamos los avisos de departamentos no amoblados a 1 km o menos del Proyecto Irarrázaval Aldunate, que está a 240 m de Metro Ñuñoa, en Portal Inmobiliario, y comparamos con TocToc, que dio cifras parecidas. Las medianas:
| Tipología | Mediana del arriendo |
|---|---|
| Estudio | $450.000 |
| 1 dormitorio y 1 baño (1D1B) | $550.000 |
| 2 dormitorios y 2 baños (2D2B), con estacionamiento y bodega | $780.000 |
La mediana es el valor del medio: la mitad de los avisos pide menos y la otra mitad, más. En ese radio había 194 avisos activos y la mediana llevaba 19 días publicada. La zona del metro arrienda entre 10% y 20% más que la mediana de Ñuñoa.
Son precios de aviso, no arriendos cerrados: el arriendo final puede ser algo menor y puede haber meses sin arrendatario. Con estas cifras puedes hacer la cuenta que importa, cuánto pondrías de tu bolsillo cada mes entre el dividendo y el arriendo, en el simulador de dividendo.
Qué se paga por metro cuadrado
Con datos de TocToc y Portal Inmobiliario del 1 de noviembre de 2026, a 1 km o menos del Proyecto Irarrázaval Aldunate, que está a 240 m de Metro Ñuñoa:
- Los proyectos nuevos cercanos tienen una mediana de 113 UF por m² útil.
- Los departamentos usados de hasta 5 años tienen una mediana de 116 UF por m² útil.
- Un estudio usado de hasta 5 años tiene una mediana de UF 3.564, y un 1D1B, de UF 3.950.
Son precios de oferta, no de venta cerrada. Sirven para comparar: si un proyecto nuevo está muy por encima de esas cifras, pregunta qué justifica la diferencia.
El plan regulador: el límite de 15 pisos en Irarrázaval
La Modificación N° 18 del Plan Regulador de Ñuñoa, del 30 de agosto de 2019, limitó Irarrázaval a 15 pisos. Las torres más altas que hoy se ven en el eje se aprobaron antes de ese cambio, y una torre de 25 pisos ya no se podría aprobar.
Eso no asegura que un departamento suba de precio. Solo dice que en el eje no habrá torres nuevas tan altas como las que ya existen.
El subsidio a la tasa en Ñuñoa
El subsidio a la tasa con garantía Fogaes (Ley 21.836) baja la tasa del crédito hipotecario. Sus requisitos principales:
- Ser persona natural.
- Comprar una vivienda nueva, en primera venta.
- Que la escritura sea de hasta 6.000 UF, con el estacionamiento y la bodega si se compran juntos.
- Pedirlo hasta el 31 de mayo de 2028 o hasta que se agoten los 80.000 cupos. Lo aprueba cada banco.
Ojo con el tope: el estacionamiento y la bodega suman al precio. Un 2D2B que por sí solo queda bajo las 6.000 UF puede pasarlas con ellos y perder el subsidio. Revisa cuánto te queda en ¿Cuánto puedo comprar?.
Los puntos en contra
El ruido de Irarrázaval. La avenida es corredor de buses. Los pisos bajos que dan a la avenida son más ruidosos; los pisos altos y los departamentos que no dan a Irarrázaval, más tranquilos. Si puedes, visita la zona en la hora punta.
El Estadio Nacional. Queda a 1,1 km de la esquina de Irarrázaval con Alcalde Carlos Aldunate. Los días de eventos hay congestión en la zona.
La Línea 8 todavía no existe. La estación Chile España, de la Línea 3, combinará con la futura Línea 8 desde 2032. Mientras no esté construida, no la sumes a tus números.
Proyecto que asesoramos en Ñuñoa
Hoy asesoramos el Proyecto Irarrázaval Aldunate, de la inmobiliaria Icocalan, en Av. Irarrázaval esquina Alcalde Carlos Aldunate, a 240 m de Metro Ñuñoa. Es de entrega inmediata: el edificio, de 25 pisos, está terminado y habitado. El estudio parte en UF 2.910, el 1D1B en UF 3.304 y el 2D2B en UF 5.204, con IVA incluido (precios al 3 de noviembre de 2026). En la ficha del Proyecto Irarrázaval Aldunate verás el dividendo, lo que pondrías al mes con el arriendo de mercado, su evaluación en 6 criterios y sus riesgos.
Si también miras otras comunas, revisa nuestras guías para invertir en San Miguel y para invertir en La Florida.
Evaluado 23/30 Proyecto Irarrázaval Aldunate
Ñuñoa · Estudio · 26–29 m² útiles
- Pie
- UF 323
- Dividendo est.
- UF 11,3
- Arriendo est.
- $450.000
Cada proyecto tiene su ficha con la evaluación de 6 criterios, sus riesgos y sus números. Valores referenciales en UF.
Cómo seguir
Antes de reservar, conviene ver tus números con calma: tu renta, tu ahorro para el pie y cuánto pondrías al mes. Agenda una asesoría de 45 minutos, online o en nuestra oficina de Las Condes, sin costo para ti.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se arrienda un departamento cerca de Metro Ñuñoa?
¿Qué líneas de Metro pasan por la estación Ñuñoa?
¿Se pueden construir edificios altos en Irarrázaval?
¿Aplica el subsidio a la tasa en Ñuñoa?
¿Es ruidoso vivir en Av. Irarrázaval?
¿Cuánto cuesta un estudio cerca de Metro Ñuñoa?
Fuentes
- Meganoticias: Ñuñoa restringe la altura de los edificios con su nuevo plan regulador (10 de septiembre de 2019)
- Diario Estrategia: el mercado multifamily cerró 2025 con 183 edificios en operación (datos de Colliers, 10 de febrero de 2026)
- Diario Oficial: Ley 21.836, subsidio a la tasa y garantía Fogaes (17 de agosto de 2026)
Sobre el autor
Ingeniero civil industrial e inversionista inmobiliario hace más de 10 años. Fundó Valorízate en 2018, después de invertir en 20 departamentos, para que otros inversionistas no cometan sus mismos errores.