Respuesta corta
Para invertir con crédito hipotecario, los bancos en 2026 suelen financiar hasta 80% del menor valor entre precio y tasación (algunos llegan a 90% según tu evaluación), piden que el dividendo no supere entre el 25% y el 30% de tu renta líquida y revisan todas tus deudas, que desde abril de 2026 ven consolidadas. Para un departamento de 3.000 UF necesitas una renta cercana a $1,9 millones y sumar entre 1,3% y 1,6% del precio en gastos operacionales.
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Ir a la calculadoraEl crédito hipotecario es la herramienta que hace posible invertir en departamentos: pones una parte, el banco presta el resto y el arriendo ayuda a pagarlo. Pero en 2026 conseguirlo exige bastante más que en 2021: para el mismo departamento de 3.000 UF hoy se necesita mucha más renta, porque la tasa pasó de cerca de 2,3% a 4% y la UF subió de unos $29.500 a más de $40.000. En esta guía te explico qué piden los bancos, cuánto te pueden prestar y cuánto cuesta realmente firmar.
¿Qué es un crédito hipotecario?
Es un préstamo de largo plazo, normalmente de 20 a 30 años, para comprar una propiedad, que queda hipotecada como garantía. Como tiene esa garantía, su tasa es más baja que la de otros créditos. En Chile se pacta casi siempre en UF, así que el dividendo en pesos sube con la inflación.
Lo otorgan bancos, mutuarias (administradoras de mutuos hipotecarios), cooperativas y algunas compañías de seguros.
Requisitos en 2026
Cada institución tiene su política, pero estos son los rangos que publican hoy los principales actores:
| Requisito | Rango habitual | Ejemplos publicados |
|---|---|---|
| Edad | Desde 18 años (algunas instituciones, desde 23); la edad al terminar el crédito limita el plazo | BancoEstado: el seguro de desgravamen exige que edad más plazo no pase de unos 85 años |
| Dividendo sobre renta líquida | 25% a 30% | BancoEstado y BICE Hipotecaria 25%; BCI 30% |
| Todas las deudas sobre renta | Hasta 35% a 50% | BICE Hipotecaria: 35% |
| Antigüedad laboral, dependiente | Contrato indefinido, 3 a 6 meses en el empleo y 12 a 36 meses de continuidad | BCI: 3 meses en el empleo y 1 año de continuidad; BICE Hipotecaria: 6 y 36 meses |
| Antigüedad, independiente | 12 a 24 meses de boletas o cotizaciones | BCI: 12 meses si es profesional universitario, 24 si no |
| Financiamiento | Hasta 80% es lo habitual; algunos bancos publican hasta 90%, sujeto a evaluación | BCI y BancoEstado: hasta 90%; BICE Hipotecaria: 70% para segunda vivienda |
Dos cosas que conviene tener claras desde el principio:
- El arriendo del departamento que estás comprando no cuenta como renta para calificar ese crédito. El banco evalúa lo que ganas hoy.
- El banco presta sobre el menor valor entre el precio y su tasación. Si la tasación sale baja, el crédito baja y la diferencia la pones tú.
¿Cuánto te prestan?
La regla de bolsillo: el banco calcula el dividendo máximo que te permite (25% a 30% de tu renta líquida, descontando otras deudas) y desde ahí despeja el crédito.
Ejemplo: departamento de 3.000 UF, 80% de financiamiento (UF 2.400), 30 años, tasa de 4,2%.
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Dividendo sin seguros | UF 11,74 (≈ $469.000) |
| Renta mínima con la regla del 25% | ≈ $1.880.000 |
| Renta mínima con la regla del 30% | ≈ $1.560.000 |
Con UF de $40.000. Los seguros de desgravamen e incendio suman habitualmente entre UF 0,5 y UF 1,5 al dividendo.
Para tu caso, usa nuestra calculadora ¿Cuánto puedo comprar?, que aplica las dos reglas (dividendo y deudas totales) con tu renta y la de tu complemento.
Los gastos operacionales: lo que se paga al firmar
Además del pie, al escriturar pagas los gastos operacionales. Muchos inversionistas los olvidan en su planificación y terminan pidiendo un préstamo de consumo para cubrirlos, lo que empeora su evaluación.
| Gasto | Cuánto es | Base legal o fuente |
|---|---|---|
| Impuesto de timbres y estampillas | 0,8% del crédito; 0,2% en viviendas DFL2 con recepción de hasta 2 años, hasta la segunda vivienda | DL 3.475; DFL2, artículo 12; Oficio SII 1829 de 2016 |
| Conservador de Bienes Raíces | $2.000 más 2 por mil del valor por inscripción (dominio e hipoteca), con tope; el 2 por mil sube 50% fuera de Santiago, Valparaíso, Viña del Mar y San Miguel | Decreto 588 de 1998 |
| Tasación | UF 2 a 4 | Mercado |
| Estudio de títulos y borrador de escritura | UF 5 a 10 | Mercado |
| Notaría | UF 3 a 5 | Mercado |
| Seguros de desgravamen e incendio | Se pagan con cada dividendo, no al inicio | Licitados por el banco |
Ejemplo: departamento de 3.000 UF con crédito de 2.400 UF, en Santiago: timbres UF 19,2, conservador unas UF 11 y el resto entre UF 10 y UF 19. Total: entre UF 40 y UF 49, es decir, entre 1,3% y 1,6% del precio. Si fuera una vivienda DFL2 nueva, los timbres bajan a UF 4,8.
Algunas inmobiliarias cubren parte o todos los gastos operacionales mediante convenios con bancos o promociones. Pregunta por esto antes de firmar la promesa.
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¿Cuánto pagas al escriturar?
Vivienda DFL2 nueva: recepción de hasta 2 años, hasta 140 m², y es tu primera o segunda vivienda
Conservador de Bienes Raíces. Concepción y las demás ciudades van en «Otra ciudad».
Estimación: confirma los valores con tu banco y tu notaría
¿Cuánto te presta el banco? Usa la calculadora ¿Cuánto puedo comprar?
Valores referenciales, sin seguros salvo que los ingreses. No reemplaza la evaluación de tu banco.
Resultados con UF de $41.032,64 (referencial al 27 de septiembre de 2026).
Cómo leer una simulación: los 8 puntos
Cuando el banco te envíe una simulación, revísala en este orden:
Valor, pie y crédito. Que calcen con lo que pediste: sobre ellos se calcula todo.
Tasa, CAE y dividendo. La mejor oferta es la de menor CAE y menor dividendo, no solo la de menor tasa.
Plazo y costo total. Más plazo baja el dividendo, pero sube el total que pagas.
Meses de gracia. No son gratis: los intereses de esos meses se suman al capital.
Gastos operacionales. Revisa que estén todos y que apliquen la rebaja DFL2 si corresponde.
Seguros. Suben el dividendo; compáralos aparte.
Renta mínima. La que exige la oferta puede ser mayor que la que calculaste.
Tipo de tasa. Fija, mixta o variable define si tu dividendo en UF puede cambiar con el tiempo.
Y una advertencia: las condiciones de una simulación no son las finales. La tasa y el dividendo pueden moverse hasta la aprobación formal.
¿Banco, mutuaria o cooperativa?
| Banco | Mutuaria | Cooperativa | |
|---|---|---|---|
| Tasa | Suele ser la más baja | Algo más alta | Intermedia |
| Financiamiento | Hasta 80%; a veces 90%, según evaluación | Hasta 80%; 90% en algunas, con garantía estatal | Hasta 80%; 90% en algunas, con garantía estatal |
| Perfil | Más exigente | Más flexible con independientes | Flexible con sus socios |
| Informe de deudas | Reporta al registro consolidado | Reporta al registro consolidado | Reporta al registro consolidado |
| Conviene si | Tienes un perfil ordenado y dependiente | Tu perfil no es estándar o necesitas más plazo | Eres socio |
Cotiza en al menos tres instituciones y compara por costo total, no por tasa.
El fin del multicrédito
Durante años, algunos inversionistas tomaban varios créditos en paralelo en distintas instituciones, aprovechando que unas no veían las deudas de otras. Eso terminó: desde el 1 de abril de 2026 funciona el Registro de Deuda Consolidada (Ley 21.680). Bancos, mutuarias, cooperativas, cajas de compensación y otros acreedores informan tus deudas cada semana, y el siguiente banco las ve con tu autorización.
La consecuencia práctica es que hoy importa el orden en que compras y tu carga financiera total. Por eso, si piensas comprar más de una propiedad, lo mejor es planificar la secuencia antes de promesar.
Tres errores que vemos seguido
Promesar antes de precalificar. Si el crédito no sale, puedes perder la reserva o quedar atado a una promesa que no puedes cumplir.
Tomar un crédito de consumo para el pie o los gastos. Sube tu carga financiera justo antes de que el banco te evalúe.
Fijarse solo en la tasa. Los seguros, los gastos y el plazo pesan tanto como la tasa en lo que realmente pagas.
Cómo lo trabajamos en Valorízate
Antes de mostrarte un proyecto, te precalificamos: calculamos cuánto te pueden prestar, qué dividendo vas a pagar, cuánto aportarás cada mes entre dividendo y arriendo, y cuánto necesitas para pie y gastos. Así compras con un número que el banco va a respetar, no con una promesa comercial.
Si quieres profundizar en la tasa, lee cómo se forma la tasa hipotecaria, y si compras nuevo, revisa el subsidio a la tasa.
Información de mercado al 27 de septiembre de 2026. Cada institución define y cambia su política de crédito.
Preguntas frecuentes
¿Cuánta renta necesito para un departamento de 3.000 UF?
¿El arriendo del departamento que compro cuenta como renta?
¿Cuánto financian los bancos para una segunda propiedad?
¿Cuánto cuestan los gastos operacionales?
¿Qué es la CAE y por qué importa?
¿Sigue funcionando el multicrédito?
Fuentes
Sobre el autor
Ingeniero civil industrial e inversionista inmobiliario hace más de 10 años. Fundó Valorízate en 2018, después de invertir en 20 departamentos, para que otros inversionistas no cometan sus mismos errores.
