Recuperar el IVA de un departamento de inversión: cuánto es, requisitos y cuándo conviene

Desde 2016, con la Ley 20.780, toda venta habitual de viviendas nuevas paga IVA (antes lo pagaban solo las ventas de empresas constructoras). Ese IVA viene incluido en el precio que pagas a la inmobiliaria, y para la mayoría de las personas es simplemente parte del costo. Pero si compras para arrendar y te organizas como contribuyente de IVA, la ley te permite pedir que el SII te devuelva ese impuesto por adelantado. En un departamento de 3.000 UF, eso son cerca de 380 UF: unos $15 millones.

Suena muy bien, y lo es para algunos inversionistas. Para otros, no. En esta guía te explico cuánto es realmente, qué tienes que cumplir, qué pagas después y cómo podría cambiar con la exención de IVA que aprobó el Congreso en 2026.

¿Qué es la recuperación de IVA por el artículo 27 bis?

El artículo 27 bis de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios (DL 825) permite a un contribuyente de IVA pedir la devolución anticipada del IVA que pagó al comprar activo fijo, cuando ese IVA se acumula como remanente de crédito fiscal durante dos o más meses seguidos.

Aplicado a la inversión inmobiliaria, funciona así: compras un departamento nuevo con factura, lo destinas a arrendarlo amoblado (un arriendo que sí está afecto a IVA) y el departamento pasa a ser activo fijo de esa actividad. Como en los primeros meses el IVA de la compra es mucho mayor que el IVA que generas con el arriendo, se acumula un remanente, y ese remanente es el que pides de vuelta.

Se podría decir que no es un truco tributario: es convertir al inversionista en empresa, con todo lo bueno y lo exigente que eso trae.

¿Cuánto IVA puedes recuperar?

No es el 19% del precio. El IVA de una vivienda nueva se aplica solo sobre la construcción: el terreno no paga IVA y se descuenta de la base (artículo 17 de la Ley del IVA). Por eso lo que se recupera depende de cuánto pesa el terreno en el precio.

La cuenta es: IVA recuperable = precio × (1 − % de terreno) × 19 ÷ 119.

Con una UF de $40.000, las UF 383 del caso del medio son $15,3 millones. El techo teórico, sin terreno, es 15,97%.

El monto exacto no lo calculas tú: aparece en la factura de la inmobiliaria, que separa terreno y construcción. Pídela antes de firmar la promesa, o al menos pide el porcentaje de terreno del proyecto.

Los 8 requisitos para recuperar el IVA

1. Inicio de actividades en primera categoría, con un giro afecto a IVA: arriendo de inmuebles amoblados.

2. Ser contribuyente de IVA, con factura electrónica y declaración mensual en el formulario 29.

3. Comprar una propiedad nueva con factura afecta a IVA, emitida a tu RUT. Un departamento usado comprado a una persona no lleva IVA. Conviene comprar a tu nombre y no en comunidad con otras personas, porque complica la solicitud.

4. Que la propiedad sea activo fijo de tu actividad de arriendo, es decir, un bien destinado a producir ingresos y no a venderse.

5. Amoblarla de verdad. El SII pide, como mínimo, cama, mesa y sillas de comedor, vajilla, refrigerador, cocina u horno y baño equipado (Resolución Exenta 53 de 2021). No cuentan las repisas ni otros elementos adheridos al inmueble, y una cocina u horno empotrados, por sí solos, no bastan.

6. Arrendarla con contrato vigente y facturar el arriendo todos los meses.

7. Acumular remanente de crédito fiscal durante dos períodos seguidos. Desde la Ley 21.210 de 2020 son dos meses; antes eran seis.

8. Presentar la solicitud en el formulario 3280, dentro del mismo mes en que declaras el formulario 29 del último período acumulado (Resolución Exenta 55 de 2021).

El SII tiene 20 días para pronunciarse; si no responde, la solicitud se entiende aprobada, y luego Tesorería paga. En la práctica, contando todo el proceso, el dinero suele llegar entre 3 y 6 meses después de la compra.

Ojo con el DFL2: por qué casi siempre parte desde la tercera propiedad

Esta es la parte que más se olvida. Según el Oficio 1017 de 2024 del SII, el arriendo amoblado de las dos primeras viviendas DFL2 de una persona natural está exento de IVA. Y si el arriendo no paga IVA, no hay 27 bis. El SII agregó después que asignar esa vivienda a una empresa individual no cambia la conclusión, y que no se puede renunciar al DFL2 de esas dos primeras viviendas (Oficios 1452 y 1703 de 2024).

En la práctica, entonces:

• Tus dos primeros departamentos DFL2 como persona natural conservan sus beneficios DFL2 y no recuperan IVA.
• Desde el tercero, o si compras a través de una sociedad, el 27 bis se vuelve una opción real. Ojo con 2027: más abajo explico cómo el nuevo impuesto de 5% podría cerrar esta puerta para departamentos DFL2 pequeños.

El IVA que pagas después: el arriendo amoblado

Una vez que recuperas el IVA, cada mes facturas el arriendo con IVA. Pero no pagas el 19% sobre todo el arriendo: el artículo 17 obliga a descontar de la renta el 11% anual del avalúo fiscal.

Ejemplo: arriendo de $680.000 al mes y avalúo fiscal de $60.000.000.

Por eso el IVA efectivo del arriendo amoblado suele quedar bajo 5% del arriendo, y puede ser cero si el avalúo fiscal es alto en relación con el arriendo. Ese IVA mensual es, además, el que va restituyendo poco a poco lo que te devolvieron.

Lo que ganas y lo que te cuesta

Por ende, el 27 bis conviene sobre todo a quien compra para mantener varios años, en una zona donde el arriendo amoblado funciona, y que va a usar la liquidez con un objetivo claro: la siguiente compra o bajar deuda. A quien piensa vender pronto, en general no le conviene.

La exención de IVA de 2026 podría cambiar el cálculo

En agosto de 2026 el Congreso aprobó la Ley de Reconstrucción, que trae una exención temporal de IVA para la primera venta de viviendas nuevas. Al 4 de octubre de 2026 todavía no está publicada en el Diario Oficial, así que aún no es ley vigente. El Tribunal Constitucional despachó su sentencia el 2 de octubre; falta la promulgación y la publicación en el Diario Oficial. Actualizaremos esta sección cuando se publique.

Según lo aprobado:

• Aplica a viviendas que tengan recepción definitiva antes de que se publique la ley, sin tope de precio, incluidos estacionamiento y bodega vendidos en el mismo acto.
• La exención dura un año desde el primer día hábil del mes subsiguiente a la publicación, y la venta debe otorgarse dentro de ese plazo.
• Aplicarla es decisión de la inmobiliaria.
• Hacienda estima un menor precio de hasta 14%.
• Las compras escrituradas con IVA desde el 22 de abril de 2026 podrían recibir la devolución de ese IVA a través de la inmobiliaria. En ese caso no podrías recuperarlo, además, por 27 bis.

Exención y 27 bis no se suman. Si compras con la exención, la factura no lleva IVA, así que no hay nada que recuperar. En cambio, las unidades en blanco o en verde, que no tienen recepción definitiva, seguirían pagando IVA y podrían usar el 27 bis.

La misma ley crea, desde el 1 de enero de 2027, un impuesto único de 5% sobre el arriendo bruto de viviendas DFL2 de hasta 90 m², desde la tercera, arrendadas a personas no relacionadas. Quien quede en ese régimen no podrá usar el 27 bis. Los análisis publicados no coinciden en si será obligatorio u optativo para las personas naturales: si fuera obligatorio, el 27 bis de un tercer departamento DFL2 pequeño quedaría cerrado para una persona natural. Hay que esperar el texto publicado y las instrucciones del SII. Son decisiones que se toman por propiedad y con números, no por intuición.

Una lección de 2022: no se invierte con leyes que no existen

En 2022 el gobierno propuso eliminar el IVA del arriendo amoblado, lo que en la práctica cerraba la recuperación de IVA. Muchos corrieron a comprar o a vender por miedo. En marzo de 2023 la Cámara rechazó la idea de legislar esa reforma y nada de eso ocurrió.

Por eso, en Valorízate calculamos con las normas vigentes y mostramos lo que está en tramitación como lo que es: un escenario posible.

¿Te conviene recuperar el IVA? Una pauta rápida

Puede convenirte si:

• Es tu tercera propiedad o más (revisando el nuevo impuesto de 5% si es un DFL2 de hasta 90 m²), o compras a través de una sociedad.
• Piensas mantenerla y arrendarla varios años.
• El arriendo amoblado tiene demanda en esa comuna.
• Tienes un destino claro para la liquidez.

Probablemente no te conviene si:

• Es una de tus dos primeras viviendas DFL2.
• Piensas vender en pocos años.
• No quieres amoblar ni llevar una operación mensual.
• Compras una unidad con la exención de IVA de 2026, si llega a publicarse.

Cómo lo trabajamos en el grupo

En Valorízate evaluamos la inversión completa: precio, financiamiento, arriendo y si el 27 bis mejora o no tus números. La estructura tributaria y el trámite los hace Declara Inteligente, nuestra empresa hermana de contabilidad y tributación. Así no decides sobre un beneficio tributario sin haber visto también el lado que cuesta.

Esta guía es información general sobre normas vigentes al 27 de septiembre de 2026. No reemplaza una asesoría tributaria sobre tu caso.