Impuesto de 5% al arriendo DFL2: cómo cambia la rentabilidad de tu tercer departamento

Si ya tienes dos departamentos DFL2, sabes que el tercero no trae beneficios: su arriendo se suma a tu sueldo y paga impuesto en tu tramo. La Ley 21.850, publicada el 17 de octubre de 2026, crea otra alternativa: desde 2027 puedes optar a pagar un impuesto único de 5% sobre el arriendo, sin importar cuánto ganes.

Para algunos inversionistas es un buen negocio. Para otros, no tanto, porque el 5% se calcula sobre el arriendo bruto. En esta guía te explico quién puede optar, qué viviendas califican y cómo cambian tu flujo y tu rentabilidad con números reales.

¿Qué es el impuesto único de 5% al arriendo DFL2?

Es un régimen nuevo del DFL 2 (artículos 24 bis y 24 ter, que agrega el artículo 3 de la ley). Quien arriende viviendas económicas DFL2 que cumplen los requisitos puede pagar, en vez del impuesto normal, un impuesto único de 5% sobre el importe bruto del arriendo, «sin deducción alguna».

• Desde cuándo: por el arriendo desde el 1 de enero de 2027.
• Es optativo: la ley dice «podrán optar». Si no haces nada, sigues como hoy.
• Ejemplo: un arriendo de $600.000 al mes son $7.200.000 al año; el 5% son $360.000 al año, ganes lo que ganes y gastes lo que gastes.

¿Quién puede optar?

Cabe destacar que el límite de dos viviendas del DFL2 sigue igual. Como persona natural, tus dos viviendas DFL2 con fecha de adquisición más antigua conservan sus beneficios. Desde la tercera puedes optar al 5%, «sin que les sean aplicables respecto a estas últimas los demás beneficios» del DFL 2.

Para las empresas del artículo 24 ter hay más reglas: si obtienen otras rentas salen del régimen y no pueden volver; pueden vender viviendas sin salir; tributan así por todas las viviendas que cumplan los requisitos; declaran una vez al año y pagan cada mes un pago provisional de 5% ÷ 12. Dos advertencias:

• Retiros. Los números de esta guía suponen que la empresa no retira las utilidades. Si las retiras, el SII debe instruir si pagan impuesto global complementario: no supongas que quedan libres.
• Empresas que ya existen. El camino que la ley deja claro es una sociedad nueva que opta al 5% en su aviso de inicio de actividades. Para una empresa que ya inició actividades no hay un camino claro, y traspasarle propiedades tiene costos. Ese caso revísalo con Declara Inteligente.

¿Qué viviendas califican?

• Hasta 90 m² de superficie edificada por vivienda. Los estacionamientos y bodegas en la misma dirección e incluidos en el contrato entran y no suman metros.
• Hasta 140 m², si es nueva y la compras a una parte no relacionada contigo entre el 17 de octubre de 2026 y el 16 de octubre de 2027. Hay quien, por el artículo 48 del Código Civil, lleva el plazo hasta el 17 de octubre de 2027; la fecha segura es el 16. «Nueva» significa sin una transferencia de dominio anterior (artículo décimo octavo transitorio). El mismo artículo exige comprarla a una parte no relacionada, como una inmobiliaria: comprada a tu propia empresa o a otra parte relacionada, el límite sigue en 90 m². Es otra relación, distinta de la del arrendatario (el punto siguiente). Este transitorio amplía los metros, pero no cambia el orden: como persona natural, tu primera y tu segunda DFL2 no pueden optar al 5% y siguen exentas por el DFL2, aunque sean nuevas y de hasta 140 m². Desde la tercera, 90 m², o 140 m² si es nueva y la compraste a una parte no relacionada hasta el 16 de octubre de 2027. Una sociedad, desde la primera, con giro exclusivo (artículo 24 ter).
• Sobre 140 m², la vivienda no es DFL2. No tiene los beneficios DFL2, no puede optar al 5% y su arriendo paga impuesto a la renta en el régimen general, aunque sea tu primera o tu segunda vivienda.
• Arrendada a una persona no relacionada contigo, según el artículo 17 N° 8 de la Ley de la Renta: no a tu familia ni a tus empresas.

¿Cuánto pagas? Los números de un caso

Tu tercer departamento: UF 3.000, comprado con 80% de crédito a 4,2% y 30 años, de 60 m². Con una UF de $40.000:

Con estos números:

• El flujo mensual pasa de −$29.440 a −$59.440 si le restas el equivalente mensual del impuesto, $30.000. No es un pago mensual: el impuesto es anual y el SII debe instruir cómo se declara.
• La rentabilidad neta pasa de 4,40% a 4,10% del precio al año.
• El impuesto es 5% del arriendo bruto: $360.000 al año. Comparado con tu renta neta, equivale a 6,82%, porque se cobra sobre los $7.200.000 y no sobre los $5.280.000 que te quedan.

Ojo con el flujo negativo: no es por el impuesto, es porque el arriendo no alcanza a cubrir el dividendo con 80% de financiamiento. Eso pasa en muchos departamentos y hay que tenerlo claro antes de comprar.

¿Por qué el 5% del bruto pesa más que un 5%?

Porque no descuenta nada. Mientras más gastos tiene tu departamento, más alto es el impuesto comparado con lo que de verdad te queda:

Por ende, el número que tienes que comparar no es 5%, sino la tasa equivalente de tu propio departamento.

¿Te conviene el 5% o el régimen general?

En el régimen general, el arriendo de tu tercera vivienda se suma a tus otras rentas y paga la tasa de tu tramo del impuesto global complementario, que llega a 40%, con los gastos y los intereses que la ley permite descontar. Cuál de los dos te conviene depende de toda tu situación tributaria, y no lo calculamos aquí.

Esa comparación la hace Declara Inteligente, nuestra empresa hermana, con sus criterios ya validados. Aquí calculamos el flujo y la rentabilidad; allá, el impuesto de cada camino.

¿Qué pierdes si optas al 5%?

• Los demás beneficios del DFL2 de esas viviendas, si como persona natural optas desde la tercera.
• El 27 bis, si optas como empresa (artículo 24 ter). La ley dice que esas empresas «no podrán acceder a la devolución establecida en el artículo 27 bis». En esta guía tratamos el 5% y la recuperación de IVA como caminos distintos: o uno o el otro.
• Flexibilidad, si es una sociedad: giro exclusivo y, si sales, no vuelves.
• El crédito por contribuciones: las contribuciones de un departamento cuyo arriendo paga el 5% no dan crédito contra el impuesto. Lo suponemos así hasta que el SII instruya; en el flujo las contamos como un gasto más.
• Todas o ninguna: para las empresas del 24 ter el régimen se aplica a todas las viviendas que cumplan los requisitos. Para las personas naturales la ley no lo dice; hasta que el SII instruya, tómalo igual: por todas.

¿Qué no cambia?

• Los beneficios DFL2 de tus dos primeras viviendas como persona natural.
• La rebaja de intereses hipotecarios del artículo 55 bis: sigue rebajándose de tus otros ingresos, también si optas al 5%, porque es de la Ley de la Renta y no del DFL 2 (lo suponemos así hasta que el SII instruya).
• El ingreso no renta de hasta UF 8.000 al vender un inmueble como persona natural.
• El 27 bis en sí: solo se cierra para quien opta al 5% del artículo 24 ter.

Lo que ganas y lo que te cuesta

Errores frecuentes

• «Es obligatorio». No: la ley dice «podrán optar».
• «Las sociedades no pueden optar desde la primera». El artículo 24 ter dice lo contrario.
• «Es un impuesto al valor de la propiedad». No: es sobre el arriendo que recibes.
• «Es un 5% de lo que te queda». No: es sobre el arriendo bruto, sin deducciones.

¿Te conviene el 5%? Una pauta rápida

Puede convenirte si:

• Es tu tercera vivienda DFL2 o más, o compras por una sociedad dedicada solo al arriendo.
• Tiene hasta 90 m², o hasta 140 m² si es nueva y la compras a una parte no relacionada hasta el 16 de octubre de 2027.
• La comparación de Declara muestra que, en tu caso, el 5% paga menos que el régimen general.
• No piensas recuperar el IVA por el 27 bis como empresa.

Probablemente no te conviene si:

• Es una de tus dos primeras DFL2: ahí el DFL2 ya es mejor.
• La comparación de Declara muestra que en el régimen general pagas menos.
• Tus gastos son altos: el 5% bruto pesa más sobre tu renta neta.
• Quieres el 27 bis o mantener otras actividades en la misma sociedad.

Cómo lo trabajamos en el grupo

En Valorízate calculamos el flujo y la rentabilidad de tu tercera propiedad con y sin el 5%, con el arriendo y los gastos reales del sector; si la administra EfiRent, los gastos los conocemos de primera mano. Qué régimen te conviene y cómo optar lo ve Declara Inteligente. Así decides con los dos lados de la cuenta.

Esta guía es información general sobre la Ley 21.850, vigente al 24 de octubre de 2026. El SII todavía debe dictar varias instrucciones sobre este régimen. No reemplaza una asesoría tributaria sobre tu caso.